捕捉房地产市场信息

市场拾遗

凯德集团（CapitaLand）总裁林明彦在业绩发布会上表示，房地产市场正进入拐点。在未来投标土地时，虽然集团还会保持一贯的谨慎作风，但“我们准备更大胆一点”。

凯德集团与仁恒置地（Yanlord）在6月间联手竞标比达达利的一块综合发展地段，但这块地段最终由新加坡报业控股及日本鹿岛建设的合资公司夺标。

接着，凯德集团与仁恒置地再度联手，竞标比达达利兀里巷的一块私宅地段。但它们还是输给了集永成（Chip Eng Seng）、喜敦控股（Heeton）和金成兴控股组成的财团。

比达达利的综合发展地段，吸引了12方人马竞标，而兀里巷私宅地段则有15方人马竞标。以竞标价而言，凯德与仁恒的合资公司的出价，分别排名第五及第四。难怪林明彦在业绩发布会上指出：“在新加坡的房地产市场，如果你以便宜的价格标地，是不可能夺标的。”

另一方面，华业（UOL）集团副总裁粘为信在业绩评论中则指出，他担心私宅土地的标价以及私宅建成后可取得的卖价，出现“脱位”的现象。一方面，私宅成交量稳健上升；另一方面，私宅售价要持续复苏，有赖于总体经济、供需以及租金市场的表现。

确实，今年第二季私宅销售总数达6905个单位，接近2013年第二季的6945个单位。换句话说，私宅成交量已回到政府推行总偿债率框架之前的高水平。

上星期五，星展集团总裁高博德在业绩发布会上就指出，集团今年第二季的新增房贷合约创下五年来的新高。

然而，尽管房地产开发商高价标地、杨厝港一个执行共管公寓项目在一天内卖完所有的531个单位，以及集体出售项目的成交价比买家的要价还高，但还是有不少房地产分析师认为，这些现象是片面的，不能就此推论房地产市场已经复苏。

他们指出，房价、租金以及私宅销售量必须同时上升，房地产市场才算是复苏。但是，截至今年第二季，市区重建局的私宅价格指数连续15个季度下跌，与2013年第三季相比，累积下跌了11.8%。同期间，非有地私宅的租金下跌了11.5%。因此，三个元素中缺了两个。

但土地投标价拾级而上，反映开发商对房价持续上升，充满信心。在房地产市场升温下，大多数的开发商已不敢奢望政府放宽降温措施，有些甚至担心政府会出台新措施，抑制开发商抢购土地。

另一方面，房地产分析师相对谨慎的看法，则反映他们对总体经济、利率及租金市场疲软的忧虑。

其实，他们“唱衰”房地产市场，反而是帮开发商一个忙，因为监管当局可能需要更长时间观望后，才决定是否进场干预。

房地产市场发出混乱的信号，考验业者以及买卖双方的判断。但不明确的市场信号，往往在市场中造成错误定价（mispricing），从而为投资者带来超额收益或超额损失，视他们的判断正确与否。买卖房地产股的股市投资者，也不例外。

在多年来的房地产降温措施下，房地产股的股价受到打压。其中，不少房地产股的股价远低过资产价值，有些甚至低过一半。

但房地产市场的买气在今年转旺，特别是在3月间政府微调降温措施后，积压的需求开始释放出来。开发商新推出的项目以及滞销的房子，都卖得不错。股市也对房地产股重新估价，以缩小股价与资产价值的差距。

其实，今年以来，新加坡交易所房地产开发商指数已上涨了近28%。

个别股方面，万国（Bukit Sembawang）的股价上涨近58%；城市发展（City Developments）上涨46%，而华业以及永泰控股（Wing Tai）都上升35%。

市值较小的房地产股，股价也有可观的升幅。金成兴控股今年以来上涨83%，豪利控股（Oxley）以及联明（Lian Beng）都上升33%。

如果说股价预示未来的市场表现，那么房地产市场接下来应该会继续红火。其实，在最近几个房地产新项目热卖后，分析师开始唱好房地产市场。当市场信号已非常明确时，投资者从错误定价获得超额收益的机会，也将跟着减低。

股市投资者不妨留意房地产股板块中的落后股，特别是市值较大以及市账率（P/B, 股价与资产比率）相对低的房地产股。它们在股价上，可能会追赶上去。