郭纬立接受《联合早报》访问时说:“商业世界充满趣味和活力，与人相处的技巧和解决问题的能力同样重要。从某些方面来看，商业世界跟工程领域大同小异，都是运用知识为客户解决问题。”


总裁会客室




他爱好中华文学与历史，拥有宇航工程学位，却进入了看似风马牛不相及的房地产和企业金融领域。不过，他的嗜好和所学至今却是滋养及发展他事业的养分。


宝泽安保资本工业房地产信托 （AIMS AMP Capital Industrial REIT）首席执行长郭纬立接受《联合早报》访问时表示，虽然当初取得宇航学位，但基于“情势、机遇，以及或许是个性”的关系，促使他从一毕业就只从事跟商业相关的工作，也做得得心应手，因此从来没去思考当初是否做了正确决定的问题。


他说：“商业世界充满趣味和活力，与人相处的技巧和解决问题的能力同样重要。从某些方面来看，商业世界跟工程领域大同小异，都是运用知识为客户解决问题。”


好学不倦的他，也拥有工业工程和商业管理硕士学位，不断加强在房地产和企业金融领域的知识和经验。


虽然宇航领域已离他越来越远，但他对中华文史的兴趣丝毫不减，也关注中国时事新闻。他享受博览中国历史，而近来正在阅读汉朝史，尤其是刘邦和项羽的故事。


“我认为，从中国5000年历朝兴衰，可以学习到很多东西，像待人处世之道、领导学和策略方面的学问，并把它们应用到当前的商业与个人生活环境中。”


他对于一项决策背后的思维和背景，及其之后如何产生延续至今的影响，尤其感兴趣。


郭纬立认为，定期与开放式的沟通至关重要，而信托管理公司也在跟租户、利益相关者和单位持有人的沟通上投入许多时间和心力。


他说：“在当前工业领域面对周期性逆风之际，这类开放式沟通特别重要。为了促进沟通，我们一整年都会定期举行投资者会议和路演，有机会跟潜在和现有投资者交流，聆听他们的反馈，也跟他们分享我们的见解。”


在升任首席执行长之前，他是信托的房地产主管，负责信托公司增长资产组合的战略性投资。自2010年以来，他与团队跟董事会密切合作，为信托设定和执行策略，而期间信托也取得重大的增长。


由于是经过擢升才身居高位，他更了解业务的运作，以及在实际环境中所面对的挑战，也因此能充分掌握工业房地产的环境和市场需求。


他说：“自从2014年我接任首席执行长后，我们董事会和管理层持续执行之前设定的策略，基本上是要为不同的利益相关者创造和释放价值。当然，我们也对策略进行微调，以适应转变中的环境和情况。”


上任后推行众多改革


郭纬立上任后推行了众多改革。首先，信托通过收购新南威尔斯的Optus中心，把市场扩展到澳大利亚，让资产组合多元化。


他也扩大管理层及团队的阵容，把人手增加超过四成，来应对更加复杂和竞争性越来越大的环境，以及加大行销与管理资产组合的力度。他对于拥有能干和专心致志的员工感到幸运，而他也尽力支持和给予引导，协助他们实现潜能。


另外，信托也把焦点放在进行更多的资产提升计划（asset enhancement initiative，简称AEI）。目前，信托只公布当中主要的提升计划。


信托在大士西路30号的工业资产在去年12月完成提升计划，把两个三层楼工业建筑重建为五层楼坡道式货仓，年租收入将从之前的82万元增加至重建后第一年的415万元至今，信托净房地产收益率和盈利率也都改善。


信托目前也在重新发展大士20道8号和10号，进展良好。信托去年6月也宣布发展首个第三方全新项目的计划，在马西岭路51号设立定制建造（build-to-suit）厂房。郭纬立说：“通过这些资产提升计划和新发展项目，我们希望能够掌握市场机会和建造更高价值的资产组合，为我们的单位持有人取得具有韧性的业绩。”


宝泽安保资本工业房地产信托今年庆祝10周年。10年来，该信托有了重大发展，从2007年总额3亿1600万元的初始组合，增长至目前在我国和澳洲有27个房地产、总额15亿元的多元化组合。


专注建立更高价值资产组合


谈到我国工业房地产的新趋势与机会，郭纬立指出，近期房地产市场的疲弱，使得工业房地产空间出现供过于求的现象，而价格和租金也跟着租用率的下跌而走低。


考虑到供应过剩势必造成安全投资转移（Flight To Quality），信托自2011年7月宣布首个重新发展计划以来，一直特别专注于建立更高价值的资产组合。


上面提到的大士20道8号和10号的提升计划，也正好碰上大士西延长线的通车，大大地改善了项目的连接性。


他表示，为了迎合租户在仓储和物流方面越来越复杂的需求，信托持续改善基础建设。


信托目前正在重新发展的大士20道8号和10号，已成功把两个相连的两层楼半独立式工业空间，转变成拥有坡道和可使用载货电梯的灵活工业设施，适合作为生产和货仓用途。一旦在今年下半年内完工，该项目将把容积率最大化，增加多4万1332平方英尺的总楼面面积。


另一个新趋势，是市场重新对精密工程和高级科技制造业有需求，而这也是促使信托在马西岭路发展首个第三方全新项目的原因。


郭纬立表示，制造商超煜科技（Beyonics）已承诺租用该厂房，母租约（master lease）为期10年，期间租金将上调。新项目预定今年下半年竣工，第一年预料会带来350万元的租金收入。