为何应投资欧洲房地产市场？

投资理财

近年来，房地产作为投资组合中的一种资产类别的情况日益普遍，而投资组合中房地产分布全球各地的趋势也日渐普及。

从投资者角度而言，关键在于哪些地区可为自己国度的房地产投资组合发挥最佳互补作用。瑞信资产管理认为，欧洲房地产市场在目前的经济周期中处于最有利的位置，我们建议在全球房地产配置中增持欧洲房地产。

房地产作为一种资产类别，有广泛的投资范围：投资者可根据本身的情况和需要，直接投资于房地产基金、房地产投资信托（REIT）和房地产股，或俱乐部等，让房地产投资组合国际化。

过去10年，欧洲在经济表现、政治格局变迁，以及房地产市场转向方面历经动荡。

自2013年年中以来，欧洲经济和房地产市场逐步复苏，但各国仍有显著差异。不过，随着法国和荷兰“政治中间派”政党在今年上半年赢得大选，加上德国总理默克尔获绝对多数票支持，欧洲的政治风险看似渐行渐远。

欧元区经济今年料继续走强。西班牙、荷兰和爱尔兰等预计可录得高于平均水平的经济增长，而德国经济保持稳健，失业率创下自德国统一以来的最低水平。受英国退欧带来的不明朗因素冲击，英国经济增长可能放缓，但仍保持1％以上增长。

投资者的另一个问题是如何推行欧洲策略，以及可采取哪一种投资风格？

由于近年来商业和住宅房地产物业的价格复苏，收益率已见下滑。一般核心投资项目（包括欧洲最大城市中心地段全部租出的物业）的一般净收益率介于3％至4％。另一方面，在西班牙、荷兰、爱尔兰或德国等欧洲国家，许多办公楼和零售房地产市场的建造活动依然萧条。

随着经济和需求环境的改善，增值策略看来具有增长潜力。通过采取积极的房地产投资，增值策略可带来较高的经风险调整回报。这包括投资有空置单位出租、翻新，以及有转型需要的建筑，或投资于发展和重建项目。

然而，这些投资缺乏流动性，因为商业计划需要时间执行，投资者得持有五到10年的时间，但与核心投资项目相比，这些投资更适合当前欧洲经济日趋稳健的环境。

泛欧洲投资策略相信最为合理，因它包含了对欧元区和英国的投资，不过，须慎选市场和项目。精选的投资主题是投资于荷兰、爱尔兰或西班牙办公楼市场，这些市场的空置率相信仍有下跌空间，而租金将大幅提高。在德国，我们结合投资于商业房地产和住宅销售发展项目，原因是德国住宅市场的空置率极低。尽管存在英国退欧风险，但英国仍然在欧洲配置中发挥关键作用。然而，我们会更专注于区域市场，因为欧洲区域市场的估值极具吸引力，这些市场的供应风险也低于伦敦市场。

采用泛欧策略的好处，是不同国家和板块的估值情况以及租赁周期存在差异。因此，增值型的投资风格，可构建受不同风险因素影响的投资组合，并通过分散投资来降低风险，同时继续以实现更高回报为目标。

（作者是瑞信资产管理全球房地产部全球房地产市场研究主管）