因交通问题可供发展单位须减两成 花柏花园集体出售遇阻力

由于该项目重新发展后的单位数量将猛增三倍以上，可能造成交通严重拥堵。花柏花园集体出售委员会日前通知业主，当局建议该项目可重新发展单位只能达到900多个，比原定的1150个单位锐减两成。

有可能成为今年最大宗集体出售交易的花柏花园（Faber Garden），因交通问题而可供发展单位须减少近两成，导致该项目集体出售过程遇到阻力，至今仍找不到买家。

这是继淡滨尼阁（Tampines Court）后，另一个遇到交通问题阻力的集体出售项目。

据记者了解，花柏花园目前共有236个单位，容积率为1.6，潜在总建筑面积（GFA）是87万1581平方英尺。可重新发展成共有1150个单位、每个单位约750平方英尺的大型私宅项目。

不过，由于该项目重新发展后的单位数量将猛增三倍以上，可能造成交通严重拥堵的情况。花柏花园集体出售委员会日前通知业主，有关当局建议该项目可重新发展单位只能达到900多个，比原定的1150个单位锐减两成。

陆路交通管理局回答《联合早报》询问时，证实的确有潜在买家针对该项目提呈了可行性研究（Pre-Application Feasibility Study，简称PAFS）申请，但基于商业敏感因素，无法透露申请内容和结果。

陆路交通管理局是在去年11月设下新规定，要求买家、发展商或房地产经纪公司，在提交私宅集体出售项目的提案或发展申请前，先向当局咨询意见，以确保项目在重新发展后的可建筑住宅单位总数，不会对周围的道路造成交通阻塞。

花柏花园一名不愿透露姓名的业主认为，发展商相信是因为可建筑单位减少，盈利相对也减少，决定打退堂鼓，放弃竞标这个项目。

该业主说：“原来可以卖1100个单位，现在却只能卖900多个单位，发展商当然觉得不划算。”

此前，淡滨尼阁因可能带来交通拥堵问题，集体出售交易一度遭遇阻力，最终有关当局要求发展商必须改建两个道路交界处和建造一条新道路，来改善新公寓交通情况。这也意味着发展商必须“牺牲”约6％至7％土地，以及承担额外道路费用。

不过，负责花柏花园集体出售销售活动的世邦魏理仕（CBRE）物业投资部执行董事陈威礽说，该项目找不到买家的主要因素，并非可发展单位数量减少，而是在于其要价超过10亿元。

他受访时说：“对发展商来说，1100个单位或900个单位，都属于大型私宅项目，就规模而言差别并不大，差别只是他们建的单位面积会较大一些。从另一个角度来看，发展商卖出单位减少，他们的销售压力也降低。”

他也说，项目所面对较大销售阻力，主要是其要价至少11亿8000万元，有能力“吞下”这庞大项目的发展商并不多，发展商相对也谨慎些。

花柏花园位于安克弄巷（Angklong Lane），是一个永久地契项目，占地54万4738平方英尺。

单是项目发展费就预计达1亿零670万元，这包括提高地段建筑面积的费用以及额外阳台空间的发展费等。

把项目发展费算在内，该项目土地价格相当于容积率每平方英尺1414元。有分析指出，该项目重新发展的销售价预计达每平方英尺2000元。

花柏花园最近一宗交易的成交尺价为1320元，比2000元低了至少五成。

若顺利成交，花柏花园将成为今年最大宗集体出售交易，以及本地历来第二大集体出售交易。每户可获得介于438万元至675万元。

花柏花园上月23日招标截止，陈威礽不欲透露招标反应，但表示他正跟一些潜在买家商议。

他也强调，业主无意调低最低要价。

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣认为，花柏花园仍找不到买家，是因为项目成本大，要价高，而且该地区也有不少私宅项目，发展商必须仔细衡量该地区的私宅供需情况，以及投资风险。

杰地集团（ZACD Group）执行总监麦俊荣则认为认为，集体出售市场现在面对的更大阻力，其实是出售项目“菜色”更多，发展商也变得更“挑食”。

他说：“现在推出市场销售的项目众多，而许多发展商也早已适时地购地填补土地库存，所以胃口稍微变小，更会精挑细选。”

他预计，下来集体出售市场竞争会更激烈，唯有地点优越而价格又具竞争性的地段，才会吸引发展商出手。