勇者无惧的风险

豪利控股（Oxley）主席兼总裁陈积光深信，抓紧时机是发展商输赢的关键。去年，他看准了本地楼市即将触底回升，抢先扫下多个集体出售项目，并准备在今年底前推出所有的11个项目。

按照这个计划，豪利控股在今年内将推出约3900个私宅单位，总发展价值预计是50亿元。这将使豪利控股一跃成为推出私宅单位最多的发展商。

豪利控股的冲劲感染了股市投资者，而它的市值也一度超越一线股永泰控股（Wing Tai）。

然而，政府在7月5日宣布新一轮的房地产降温措施，顿时抹去了豪利控股的先行者优势。在这之前，豪利控股推出五个私宅项目，包括在降温措施宣布当晚提前推出的Riverfront Residences。

其他六个私宅项目原订在今年底前陆续推出，但随着降温措施出炉，接下来几个月恐怕不是推出房地产项目的最佳时机。

这一轮的房地产降温措施，令发展商及分析师错愕。房地产分析师纷纷下调私宅销量及价格的预测，导致房地产股的股价暴跌。

马银行金英证券削减豪利控股的目标价40％，从0.56元降至0.34元。它估计，降温措施推出后，豪利的私宅平均售价将调降3％至7％，而每股盈利将削减16％。此外，豪利控股的高负债率以及利息开支，也将冲击它的利润。

豪利控股以敢冲敢闯闻名房地产界。勇者无惧是它的强项，但在房地产市场冷却时，也可能是它的软肋。它在2010年10月上市时，市值只有5亿7000万元。尽管它的股价在降温措施宣布后暴跌，但是它目前的市值超过14亿元，而且在全球12个国家拥有房地产项目。然而，它的快速发展也推高了负债率。

根据公司发布的资料，在2014财政年，它的净负债率（债务与股本比率）高达4.1倍。在2017财政年，净负债率下降至1.9倍，但截至今年3月底，净债务率又回升至2.4倍，债务总额达33亿元。相比之下，本地房地产股的净债务率平均是1.2倍。

豪利控股显然意识到市场对公司负债率的忧虑。在降温措施宣布后，它在最新的企业汇报中表明，至今未进账的房地产销售总值30亿元，其中10亿元来自今年以来本地房地产项目的销售。此外，它今年底前将在海外及新加坡分别推出31亿元及38亿元的房地产项目。

另一方面，豪利控股的两名大股东在上个星期也进场扶持股价。陈积光在几个交易日共买进1165万股，而豪利控股副总裁刘诗进则买入317万股。同期，豪利控股回购300万股。他们的平均买价是每股0.35元。

豪利控股上个星期五闭市报0.365元，比降温措施宣布前夕的0.41元跌了11％。

NRA资本上个星期四以《是贪婪的时候》为题，建议投资者买进豪利控股，目标价是0.435元。它引述豪利控股的企业汇报指出，未进账的销售额达30亿元，加上即将在海外推出的房地产项目，可缓和新加坡房地产降温措施带来的冲击。

此外，豪利控股预期在新加坡的房地产项目可取得12％至25％的盈利率。因此，即使房价在降温措施后下跌5％至7％，还是有利可图。

然而，在降温措施推出后，发展商或许有必要调低他们预期的盈利率以及销售进度。因此，房地产项目的总发展价值（gross development value）也可能跟着下调。

以豪利控股在实龙岗北推出的Affinity Residences为例，上个月推出时共售出112个单位。最新的企业汇报透露，它至今总共只卖出130个单位。这反映了销售进度放缓的现象。这个项目总共有1052个单位。

豪利控股在2017财政年度的报告指出，它没有为净负债率设限，而是根据投资机会灵活使用资金。

在2018财政年，它先后投下3亿4000万元买下联合工程（United Engineers）的19％股权，6亿6000万元买下莱佛士坊的其士大厦（Chevron House），以及2200万元买下房地产发展商Aspen的10％股权。

随着房地产降温措施的推出，市场将重新聚焦豪利控股的负债率以及资金调动能力。豪利控股的账面净资产每股0.31元，股息收益率2％。它发行了两个零售债券，先后在明年11月及后年5月期满，总值4.5亿元。