“脱钩”究竟能省多少钱？

房地产解码

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自从政府几年前引入降温措施，对拥有超过一个私宅的买家征收额外买方印花税（ABSD）以来，不少私宅联名屋主都尝试“脱钩”（decoupling），让当中完全“脱离”房子所有权的一方，在以后购买私宅时不必支付额外买方印花税。

假设两个联名屋主的脱钩后名下还各有一个房地产，那么再次买房时也只须支付购买第二个私宅所涉及的ABSD，仍比买第三个私宅须支付的ABSD低。

政府于7月5日推出新一轮降温措施，在现有ABSD的基础上再调高五个百分点。公民买第二套房屋，ABSD从7％调高至12％，永久居民购买第二套房屋或以上是从10％提高到15％。公民买第三套房屋或以上，ABSD从10％上调至15％。至于外国人只要购买任何私宅，须支付的ABSD是20％，此前是15％。

其实，在ABSD这回调涨不久之前，政府的另一新措施也已“抢先”增加了买家的购买房地产的税务支出。从2018年2月20日开始，政府调高购买房地产的买方印花税（BSD），即价值100万元以上的住宅，首100万元后的余额部分所征收的印花税从3％调高至4％。

BSD与ABSD先后调高，使得“投资成本”顿时大涨，令投资者蠢蠢欲动，想通过“脱钩”来省下买房的税务成本。这里先来算一算，脱钩究竟能省下多少钱。

假设购买第二套私宅的是一个新加坡公民，以购买100万元的私宅来说，BSD方面，房价首36万元须支付5400元，接下来的64万元支付3％，但ABSD却一下子从7万元（总房价的7％）增至12万元（12％），足足多出5万元。

若购买的是500万元的房子，当中400万元的部分须支付4％的BSD，足足比BSD未调涨前多出4万元，而ABSD也多出25万元；结果同样的一个房子，单是税务方面的支出就多了29万元。

如此看来，买家若是“脱钩”后再去买房子，就能省下在税务方面的一笔可观费用。不过，要注意的是，“脱钩”的费用可能也不低。

首先是律师费，转移房子权益，不论是赠送或售卖权益，都当成是房屋交易，两个联名屋主顿时成为“买卖双方”。买卖双方各须聘请律师，加起来要好几千元。其次，房子或须估值，涉及估值费用，而假设两人各拥有一半权益，买方须按买价或估值（取较高的计算）的一半款项，支付买方印花税。此外，有关房子若是在三年内转让，卖方也须按照不同年限支付卖方印花税。

若房子的贷款还未付清，则还要通知银行重新作出贷款安排，当中还会涉及律师费，银行可能要“买方”承担。此外，“买方”也要确保自己的贷款能力，不会因为联合屋主的退出而受影响。

房子若动用到公积金购买，卖方在“卖掉”自己的权益后，还得填补等额的公积金外加利息，要谨慎评估自己是否有充足的现金这么做。若卖方是在55岁或以上，拿回的公积金将转入退休户头，确保该户头达到基本存款额。普通户头的多余款项才可用以购买下一个房地产与支付房贷。

一般来说，第二私宅的价格除非超过第一个私宅的价格很多，否则为了购买价格更低的第二个私宅而脱钩，可能得不偿失。