会德丰产业的分手费

最近的两个多星期，房地产股投资者尝到冰火两重天的滋味。

7月5日，政府宣布新一轮的房地产降温措施，导致房地产股全面下跌。但在上个星期四，会德丰产业 （Wheelock Properties） 的香港母公司会德丰有限公司（Wheelock & Company）提出私有化献议，使前者的股价冲至10年以来的新高。它也重燃市场对其他房地产股私有化的期望，推动房地产股的股价普遍上扬。

香港母公司献议以每股2.10元，无条件全面收购新加坡的会德丰产业。这比收购消息宣布前夕的最后闭市价1.74元高出20.7%。若与一个月成交量加权平均价格（成交总值除以成交总量）1.63元相比较，收购价高出29%。

尽管如此，在收购消息宣布后，会德丰产业的股价超过2.10元，上星期五闭市报2.22元。这显示，市场认为收购价偏低，并期待香港母公司提高收购价。

会德丰产业的每股账面净资产是2.68元，而收购价比公司资产低了约22%。换句话说，收购价相当于0.78倍的市账率（P/B）。在2010年7月，香港会德丰将香港会德丰地产私有化时，提出的收购价相当于0.98倍的市账率。

如果新加坡公司获得与香港公司相同的估值，收购价应该是2.62元。

另一方面，香港母公司目前持有会德丰产业76.21%股权。它全面收购新加坡公司其余的股权，只需支付6亿元。然而，会德丰产业坐拥净现金高达9.17亿元。摩根大通指出，在扣除全面收购的开支后，香港母公司可“免费”获得3.17亿元现金，外加13.32亿元的其他资产，包括伟乐坊（Wheelock Place）以及诗阁广场（Scotts Square）。它表示，如果香港母公司动用会德丰产业的所有现金进行收购，那么会德丰产业每股应值得3.20元。

华侨投资证券也认为收购价过低，建议投资者拒绝收购献议。它给予的“合理价格”是2.34元，比收购价高出11%。这家证券行表示，除了会德丰产业的投资房地产，会德丰产业在旅店置业（Hotel Properties）也持有显著股权。在私有化后，会德丰产业将能更灵活地与旅店置业共同发展传言已久的乌节林荫道霸型房地产项目，从而释放更高的资产价值。

显然的，市场期待香港母公司调高分手费，但摩根大通的3.20元价码或许过于乐观。香港母公司表示，若它的持股权提高至90%以上，它将让会德丰产业从本地股市除牌。不过，根据条例，如果香港母公司要强制收购，它必须获得其他股东90%股权的支持。目前，母公司持有76.21%股权，其他股东持股23.79%。因此，它必须将持股权提高至97.62%, 才可强制收购。

会德丰产业私有化的消息公布后，分析师与投资者纷纷猜测下一个可能除牌或有股权变动的房地产股。一般认为，市账率低、大股东持有绝大控制股权、股票流通量低以及资金流强劲的公司，都可能是大股东私有化的目标。会德丰产业便是符合上述所有条件的房地产股。

综合分析师的看法，有可能私有化或控制权变动的房地产公司包括永泰控股（Wing Tai）、和美置地（Ho Bee）、万国（Bukit Sembawang）以及国浩房地产（Guocoland）。

其中，和美置地大股东蔡天宝积极增持股权，上星期五就斥资超过1000万元买进450万股，将股权提高至75%。永泰控股大股东曾在2012年以每股1.39元提出部分收购献议，将股权提高至50%以上。去年，它全面收购在马来西亚上市的子公司永泰马来西亚，并将后者除牌。

和美置地与永泰控股的股价，都比账面资产低了一半。但根据彭博社的资料，它们的债务与股本比率（debt/equity）分别是43%与28%，而会德丰产业则是几乎没有债务的纯现金公司。

随着会德丰产业的私有化，旅店置业也开始吸引投资者的眼球。会德丰产业与王明星的联营公司86控股持有旅店置业56%股权，双方有权在明年6月后要求对方按比例分配所有的资产。会德丰产业在其账目中给予旅店置业的估价是每股5.16元。旅店置业上星期五闭市报3.96元。

公司私有化的机会，可遇不可求。以会德丰产业为例，关于它的私有化传言已有多年。有些等得不耐烦的小股民，还将公司的英文名Wheelock戏称为“Wheel locked （上了锁的轮子）。幸好，会德丰产业自2007年以来，每年都分发每股6分的股息。

在寻找具有私有化潜能的股票时，投资者不妨挑选有股息派发记录的公司。这么一来，即使私有化姗姗来迟，投资者至少还享有股息收入。此外，在市场聚焦房地产股之际，投资者也可留意其他板块，是否有符合上述私有化条件的股票。