REIT风险属性蜕变

本地股市的房地产投资信托（REIT）市场异常活跃，而股价的表现也是一枝独秀。今年以来，富时海指房地产投资信托指数（FTSE ST REIT Index）上涨了21%，而包括股息在内的总回报则高达近25%。相比之下，海峡时报指数上涨9.7%，而总回报是12%。另一方面，在5月份，亚腾美国酒店信托（ARA US Hospitality Trust）以及美鹰酒店信托（Eagle Hospitality Trust）先后在本地股市上市，筹集资金总共超过10亿美元。接下来，以办公楼组合的Prime美国房地产投资（Prime US REIT）即将公开招股，筹集6.12亿美元。

REIT以提供稳定股息收益以及低风险投资为卖点，吸引不少散户以及机构投资者。新加坡交易所乘胜追击，积极吸引外国公司将海外资产以REIT的方式在本地股市上市，以致力于发展成为“全球REIT的中心”。监管机构在条规方面的灵活性，被视为REIT快速发展的主要原因之一。

然而，本地REIT在海外的曝险日渐提高，加上监管条规的松绑，是否会改变REIT的风险属性 （risk profile）？REIT是否还是防御性的投资？

上个星期，金融管理局展开公众咨询活动，探讨把REIT的举债顶限，也就是债务与资产的比率，从目前的45%提高到50%至55%。代表业界的新加坡房地产投资信托协会表示，以目前的45%举债顶限，REIT在竞购资产时处于劣势。它指出，私募基金、房地产公司和海外REIT的竞购者，其举债顶限较高或甚至没有顶限，并呼吁监管机关最终撤除本地REIT的举债顶限。

REIT的举债顶限原本是35%，而有信贷评级的REIT则高达60%，但金管局在2015年将它划一为45%，并强调要确保REIT不会因鲁莽收购资产而过度举债。在听取业界的反馈后，金管局目前有意上调举债顶限。与此同时，为了确保REIT有足够的偿债能力，金管局可能要求REIT维持至少2.5倍的利息覆盖率，也就是盈利必须是利息开支的2.5倍。

尽管有利息覆盖率的保障，但是举债顶限提高将鼓励REIT管理公司进行低收益的资产收购。REIT的融资渠道有两个：一是发售新股集资，二是银行贷款或发行债券。REIT目前的平均股息收益率是6.4%，而借贷成本是3%至4%左右，因此发售新股的成本比借贷成本高。受制于举债顶限，REIT在收购时必须确保资产的租金回报高过股息收益率（yield accretive），否则它将摊薄现有股东的收益。因此，举债顶限有助于牵制REIT在收购时，不会过于激进。在目前低利率以及资产价格高涨的环境下，举债顶限提高将加大REIT鲁莽收购的风险。

其次，新加坡房地产投资信托协会认为，目前关联交易必须经过股东大会的批准，前后所花的时间六个星期过长，并在这期间导致股价的波动。然而，本地上市的REIT绝大多数是采取外部管理的模式，也就是保荐公司或大股东掌控管理权，包括买卖资产的决定。保荐公司通常是房地产商，他们经常将已有租金收入的“成熟”房地产，卖给本身管理的REIT套现。此外，保荐公司控制的管理公司，在REIT买卖资产时都获得佣金。因此，REIT的关联交易存有潜在的利益冲突问题。一旦关联交易的监管放松，将削弱REIT投资的防御性。

第三，目前，市值达7500万元的上市公司都必须发布季度报告。REIT业界要求新交所取消这个规定，以节省合规成本。去年1月，新交所曾就这个课题征询公众意见，但至今尚未公布它的决定。由于REIT存有上述潜在的利益冲突问题，季度报告有助于加强企业治理的透明度。此外，不少REIT发放季度股息，加强了REIT的吸引力。废除季度报告是否意味着季度股息的终结？

除了监管条规的改变，REIT持有的海外资产急速增加，也提高了它的投资风险。在本地股市的44个REIT中，有17个REIT的资产全部在新加坡以外的国家与地区。那些原本以本地房地产为主的REIT，也纷纷到海外收购资产。本地REIT市场的国际化固然加强了股市的深度与广度，但它也使投资者面对汇率波动以及条规改变的风险。

澳元汇率下跌，影响了持有澳大利亚房地产REIT的投资回报，从而冲击股息收益。另一方面，去年底美国税率条规的改变，导致本地上市的美国相关REIT的股价暴跌，虽然过后证实是虚惊一场，但也为投资者敲响警钟。外国房地产公司或投资基金将房地产打包成REIT推向本地股市上市，其资产的素质以及管理是否到位，非本地一般投资者或甚至分析员所能了解。

REIT的股价节节上升，集资规模越来越大，使本地REIT的市场红火一片。分析师普遍认为，REIT还有上涨空间，而举债顶限若上调，将使股价更上一台阶。然而，小投资者或许应留意，REIT的风险属性正在蜕变，REIT的投资风险并不亚于其他的投资板块。