别让金母鸡下不了蛋

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别因为大股东的争端而忽略了对联合工程这只“金母鸡”的关注，让它原地踏步，

到头来就会扼杀了“金母鸡”下金蛋的能力，这不仅会损害公司的利益，也对小股东不利。

最近到罗拨申道（Robertson Walk）附近一带闲逛，不经意间走进了UE square Shopping Mall 。对这个商场的第一个感觉是“空旷、幽静”，但发现商店冷清，人流不多。

旧地重游，当下对商场的格局和零售组合没有惊喜。环顾商场，条件颇为优越，但不知是否是因疏于经营而使到整个商场显得没人气？尽管我喜欢这个商场的幽静，但我更担心业主如何维持经营，它可是联合工程（United Engineers）集团房地产资产中皇冠上的宝石啊！

UE Square Shopping Mall是联合工程集团发展的旗舰综合项目UE BizHub CITY中的一个购物商场。综合项目除了这个购物商场，也包括一栋办公楼和服务公寓，组成了一个具有特色的地标建筑。

我还记得，十多年前，这个位于里峇峇利和克里门梭大道之间黄金地段的地标建筑，因为距离乌节路只有很短的车程，加上拥有丰富多彩的娱乐设施和时尚生活服务，当时很受追求平衡工作和生活的白领和外籍人士的欢迎。

如今，与附近一带不断翻新提升的建筑相比，这个被视为集团最有价值的资产就显得在原地踏步，不能与时俱进，也失去竞争力。

最近重建的“福南”（Funan）或许是它的一大竞争对手。福南原来是零售商场，但重建后的福南已是一个综合项目，不仅有零售商店和办公楼，还包括了服务公寓的住宅元素，对象锁定在千禧世代族。

另一个劲敌恐怕就是在其对面的亮阁（Liang Court)了，凯德集团和城市发展携手以4亿元买下它，准备为这个久已失修的房地产进行大整修，为该房地产增值。

当同行都在忙着为资产进行提升增值时，联合工程却显得相对“安静”，这几年来，印象中它好像没有什么大动作，有的是两大股东持续上演的股权争夺战。

本月初，联合工程董事会宣布它的子公司维信集团（WBL），以每股2.58元私下配售所持有的3.41％联合工程股权给没有披露身份的多个第三方。此举引起联合工程第二大股东豪利控股执行主席兼总裁陈积光的不满，并公开指责联合工程董事会的企业治理不透明，以及没有为联合工程的小股东争取最好的卖价。他也指出，联合工程现金充裕，更是业内数一数二拥有最低负债率的发展商，没有必要通过售卖库存股集资。

在股权争夺战中，3.41％的股权举足轻重。如果这批股权落入持有联合工程超过30%的大股东仁恒置地财团的友好阵营，将影响股权结构的格局。

豪利控股作为持有联合工程超过20%股权的第二大股东，提出这样的指责，也算是代表了联合工程小股东的心声。联合工程对这次售股行动所提呈给新加坡交易所的公告内容，完全没有说明是售卖哪家子公司所持有的股权，甚至是哪只股、买方的身份更是只字不提，让人觉得这次售股充满神秘感，也让许多小股东觉得自己的利益没有受到保护。

陈积光也不满售股是在豪利不知情的情况下进行。陈积光曾在联合工程去年的股东大会上向董事会提出，若集团日后有意出售股权或附加股，要求董事会知会豪利控股，因它深知联合工程所存在的价值，所以有意增持股权。陈积光说，若联合工程这次售股有通知豪利控股，公司会出更高价钱。

对此，联合工程集团董事经理陈志强的回应是，这次售股没有通知豪利控股是为了避免一场利益方交易。

其实，新加波市场之小，联合工程的三大股东（仁恒置地、鹏瑞利置地、豪利控股）都各自在本地发展房地产业，无可避免地会遇到可能发生利益方交易或利益冲突局面。这是个值得探讨的问题，但最重要的是最终是否能为大小股东争取到最大的利益。

若豪利肯出高于每股2.58元的价钱，即使出现了利益方交易，相信仍可以妥善处理，并且及时对所有大小股东交代。

记得去年2月一幅位于榜鹅苏芒径的执行共管公寓政府土地招标，仁恒置地和联合工程就各自组财团竞标。虽然最终双方都没有成功标得地段，但却体现了母公司和子公司同时竞标一个项目时，即便当中可能有潜在的利益冲突，但最终仍必须以各自大小股东利益为优先考量。

联合工程创办于1912年，至今是本地屈手可指的百年企业。早期，集团以工程技术扬名四方，后来经过多轮的业务改革，涉及的业务包括造船、建筑、分销、贸易等多个领域，可说是对新加坡经济转型有所贡献的企业先驱。到了上世纪80年代，集团把位于里峇峇利一带的一排办公室店屋，重新发展成我们今天熟悉的UE BizHub CITY，也因此进军本地房地产业。

进入千禧年，联合工程在房地产业有更大的作为。基于有远见和企业精神，集团是进军樟宜商业园和纬壹等地区进行项目发展的先行者之一。因此，集团属下的房地产资产组合在短短几年内迅速增强，涵盖办公楼、零售和酒店及服务公寓。

当时的房地产业务确实做得有声有色，公司股票一度飙升到4元以上的水平。直到2013年，当时的大股东华侨银行收购了维信集团，也因此继承了维信五花八门的业务。

收购维信集团之后，联合工程却突然成为其他公司的收购目标，下来的几年就陷入无心恋战的窘境。2017年，仁恒置地与鹏瑞利组成的财团以每股2.60元全面收购联合工程，豪利以更高的价格在市场吸购联合工程股票，导致前者的全面收购失败。从此，双方即展开了没完没了的股权争夺战。仁恒与鹏瑞利的财团成了联合工程新的大股东。易手后的联合工程，似乎沉寂下来。

集团2014年因结合了维信的业务，营业额迅速飙升到32亿元，但过后因为没有进行任何发展项目，再加上为了简化公司多元业务，加速脱售庞大非核心业务，导致后来的四年，营业额迅速缩水，直到上个财政年取得大约3.7亿元营业额，仅是五年前的约十分之一。同样的，集团净利也从2014年的1.2亿元，逐年下降到去年的5500万元。

尽管集团的净利可观，但不难发现净利大半来自房地产资产的租金收入和一些非营业收入，例如脱售所取得的一次过收入。换句话说，集团这四五年来都在原地踏步，缺乏新增收入来源。

豪利控股积极想在联合工程董事会争取一席之位，自有其原因。豪利和联合工程的房地产商业策略其实不谋而合。因此，豪利或许对联合工程有一种英雄重英雄的情怀。其实，两者都是以在本地开发公寓项目为主，再由酒店、工业厂房、办公楼为主的本地房地产资产组合贡献经常性收入。

如上所述，UE BizHub CITY的竞争力堪忧，联合工程位于亚历山大和宏茂桥的工业园，以及位于纬壹的商场前景也值得关注，三者规模都不算小，但出租率并不理想，这也导致租金收入多年来呈现下滑趋势。

为何联合工程近年在管理这些优质的房地产方面显得如此乏力或没有效率？租金收入可说是集团的主要收入来源，为去年集团净利贡献了几乎九成多。豪利多年来在房地产业的经验和冲劲，或许有助于联合工程重现昔日光辉。

百年企业联合工程可是一只会下金蛋的母鸡，公司管理层应该加以爱惜，如果董事会可以为旗下的资产进行增值，它将可以持续为公司带来收入，为大小股东增进价值。别因为大股东的争端而忽略了对这只“金母鸡”的关注，让它原地踏步，到头来就会扼杀了“金母鸡”下金蛋的能力，这不仅会损害公司的利益，也对小股东不利。