REIT今年来已进行18亿余元股权融资

为了吸引国际投资者，本地房地产投资信托（REIT）频频进行收购，壮大市值。今年至今，本地REIT已进行了多达18亿4000万元的股权融资，其中以发行新单位向散户投资者融资占25.4％。

辉立证券交易员温国栋接受《联合早报》访问时指出，REIT向散户投资者进行的股权融资约有4亿6860万元。其中，吉宝基础设施信托（Keppel Infrastructure Trust）的融资就占了约2亿元，这项融资是为了减少收购澳大利亚一家化学公司的债务。

接下来，ESR房地产信托（ESR-REIT）和凯德商用中国信托（CRCT）将分别向散户融资7000万元和1亿2510万元。

去年全年，本地REIT向散户进行大约10亿6700万元的股权融资，而全都在下半年进行。

新加坡凯基证券（KGI Securities）分析师王家仪受访时说：“为了进行收购，最近REIT的确频频进行股权融资。”

她认为，这些REIT部分动机可能是希望被纳入指数。今年3月，星狮物流工业信托（Frasers Logistics & Industrial Trust）即被纳入富时欧洲公共房地产协会／美国房地产投资信托环球发达指数（FTSE EPRA／NAREIT Global Developed Index）。

包括星狮物流工业信托，该指数目前有13只本地房地产相关的个股，包括三只房地产发展商以及10只REIT。

王家仪说：“希望被纳入指数的动机很简单，就是提高能见度，吸引国际投资者。”她指出，目前大约有8000万名美国投资者是透过追踪这些指数的挂牌基金（ETF）和其他类型基金，投资国际房地产。

接下来可能被纳入指数的三只REIT是星狮地产信托（FCT）、宏利美国房地产投资信托（Manulife US REIT），以及吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）。

纳入指数的其中一项条件是自由流通市值。王家仪以宏利美国房地产投资信托举例，该信托于今年第二季收购了两座永久地契甲级办公楼。

包括这项收购，该信托目前距离被纳入指数只差1亿美元（约1亿3820万新元）。

对散户而言，REIT进行股权融资，最担心造成手中持有的股权被稀释，尤其是大部分REIT向散户融资的同时，透过私下配售向机构投资者进行更大规模的融资。

温国栋指出，星狮地产信托近期私下配售集资了3亿6960万元，比散户的多出了四倍。

不过，这不意味着信托这么做就对散户不利。温国栋认为，最理想的股权融资应该是以收购优质房地产为目的。例如凯德商务产业信托（CCT）于2017年以发行单位集资7亿元，部分用来收购亚洲广场第二大厦（Asia Square Tower 2）。信托的净房地产收益率即由2018财年的2.55％上升至2019财年的2.96％。

王家仪指出：“简单来说，收购项目的净房地产收入高于信托整体投资组合，收益率增进（yield accretion）的可能性较高。”

不过，她也提醒，这不代表每单位派息（DPU）将因此增进，特别是股权因融资而被稀释，“不论如何，大型REIT的股权融资一般上会获得超额认购，被稀释的空间较少。”

若不想申购，温国栋建议散户可考虑参与信托的股息再投资计划，以较低成本获得未来的回报。