香港乱局打击投资者对当地经济的信心，导致股市下跌。房地产项目集中于香港中央地区的香港置地，更首当其冲，股价从7月份开始遭遇滑铁卢。分析师认为，集团目前的股价深具吸引力，但投资者在买入前，应考虑经济和地缘政治对公司未来业绩的影响。


受香港乱局冲击，本地上市公司香港置地（Hongkong Land）股价两个半月来下跌近16％。分析师认为，集团目前的股价深具吸引力，但投资者在买入前，应考虑经济和地缘政治对公司未来业绩的影响。


香港反政府示威活动原本和平进行，但在7月份突然恶化，暴力事件层出不穷。香港乱局打击投资者对当地经济的信心，导致股市下跌。房地产项目集中于香港中央地区的香港置地，更是首当其冲，股价从7月份开始遭遇滑铁卢。


若以7月3日的6.79美元高峰开始计算至上星期五（9月20日）的5.72美元闭市价，股价跌幅为15.8％。


香港置地是新加坡海峡时报指数成份股之一。集团在香港有13个房地产项目，包括遮打大廈（Chater House）、怡和大廈（Jardine House）和告罗士打大廈（Gloucester Tower）。


集团在中国大陆、澳门、新加坡、马来西亚、印度尼西亚、柬埔寨、泰国、菲律宾和越南，也有多个房地产项目。


置地在香港岛房地产占总项目76％


辉立证券交易员温国栋接受《联合早报》访问时指出，香港置地位于香港岛的房地产占总项目的76％，占总收入的32.9％。这些房地产在2018财年贡献的营业净利占56％，主要收入来自租金。


温国栋说：“香港乱局可能影响这些房地产的总收入，因为30.6％的房地产即将续约或重新评估，而随着香港的零售消费和酒店住客率持续下滑，集团在港的零售租金收入可能受打击。”


他认为，投资者担心集团在港岛的房地产组合会影响股价，而减持手中股份。


投资平台FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员曾德均也有类似看法。


他受访时说：“有好几项经济数据显示香港可能处在经济衰退的边缘。8月份的香港IHS Markit采购经理指数（PMI）从前一个月的43.8下滑至40.8。零售销售和游客人数都大幅下跌。”


香港财政司的最新数据显示，8月份的旅客人数同比下滑40％，一些地区的酒店住客率更是减半，酒店房价下滑40％至70％。


曾德均指出，商家信心也因为示威活动而受影响，以致面对经济和政局不确定性的一些商用租户，延后扩充计划。


办公空间租用需求受累 分析师：只是暂时性挑战


香港办公楼市场面对示威、经济放缓和中美贸易战的三重打击，前景看似暗淡无光，但大华继显研究分析师陆沛豪与罗森容却持乐观态度。


他们日前发表报告说，办公空间的租用需求受以上因素拖累，可是他们认为，这些只是暂时性的挑战。


“由于香港置地鼓励主要租户签下更长的租约，香港办公楼组合加权平均租赁期（WALE）延长至4.6年。”


香港置地在北京、上海、成都、重庆、南京、武汉和杭州，有不少房地产项目，营收可能抵消在港房地产的部分损失，但温国栋认为，中国经济下滑会导致集团在中国的业务发展步伐放慢。“尽管经济增长放缓，房地产价格，特别是重庆的房地产价格似乎仍然具有弹性。”


分析：目前股价未反映旗下房地产素质



另一方面，中国住房抵押贷款在第二季度增长至27.96万亿人民币（5.42万亿新元），三年前则是16.87万亿人民币。如果中国经济出现下滑，抵押贷款债务人开始拖欠贷款，这可能会破坏中国房地产价格，并对香港置地的业务发展造成不利影响。


虽然宏观环境对香港置地展望似乎不利，但星展唯高达研究部主任及香港房地产业分析师丘卓文却对集团的未来走势信心满满，并为该股开出7.70美元的目标价。


他受访时说：“我们维持‘买入’评级，因为估值非常吸引人。该股目前的股价比我们估算的每股净资产值（NAV）低了大约55％。”


大华继显研究分析师陆沛豪与罗森容也认为，集团目前的股价并没有反映出旗下房地产的素质，而这些项目主要位于香港和新加坡中央商业区的黄金地段。


虽然他们没有对该股开出任何评级，但他们认为，目前股价是市账率（P/B）的0.36倍，深具吸引力。


“股价催化剂包括办公楼租赁活动有好消息、香港政治僵局缓解、企业回购股票，以及在中国大陆进行可多达154亿美元的收购计划。”


他们指出，集团管理层透露，尽管多次参加地段竞标活动，但由于竞争非常激烈，集团在今年上半年只标得一幅地段。不过集团表明，接下来会更加积极参与竞标，因为政府有不少地段竞标活动，意味着地段供应稳定，而且购地市场近来稍有下滑。


此外，政府缩紧房地产发展商的融资限制，资金雄厚的发展商如香港置地会更占优势。


不过，对于集团的股价前景，温国栋和曾德均则采取较谨慎的态度。


温国栋说，由于香港政府与示威者僵持不下，示威活动毫无平息的迹象，他认为，股价可能在短期内遇到5.90美元附近遇上阻力，然后继续下滑。股价还可能会下探5.40美元附近的支撑力。“虽然香港置地的价格与账面价值相差0.35，市盈率为5.40，净资产收益率为6.54％，但投资者需要考虑可能影响集团未来业绩的经济和地缘政治风险。”


曾德均同样提醒投资者要衡量风险和利益，才买入该股。“投资者必须注意，近期的股价波动非常难预料，因为股价主要由投资者情绪推动，而不是集团的基本面。投资者可利用这个机会趁低吸购被压低价格的股票，而不应该对该股的短期表现进行投机预测。”


根据彭博社汇集14名分析师给予香港置地的评级，八名建议“买入”，目标价是7.06美元，代表23.4％的上涨空间。最看好这只股的是麦格理（Macquarie），它将目标价定在8.46元。