酒店业买卖回升蜕变迎新机

楼市乾坤

我国酒店业过去几年因供应过剩而陷入寒冬。不过，随着旅游业前景乐观和未来新供应有限，
发展商和投资者去年起对酒店的投资兴趣回暖，今年以来已出现许多备受瞩目的酒店交易。

由于政府出台许多发展计划，包括裕廊湖区和南部濒海圈的规划、圣淘沙名胜世界和滨海湾金沙的扩建、樟宜机场增建第五搭客大厦，
以及推动鼓励酒店等综合发展的措施，本地酒店的运营和交易是否将迎来美好的春天？《楼市乾坤》找来分析师表达了他们的看法。

我国酒店业在2018年之前的几年间面对寒冬，运营和投资情况疲弱，但受访分析师认为如今情况已开始好转。

戴玉祥产业执行总裁高春华接受《联合早报》访问时说，2010年至2012年酒店业表现良好，当时带动业者对酒店的正面情绪，加上政府售卖酒店地段，促使之后大量酒店竣工，而酒店很快陷入供过于求的困境。

不过，根据戴玉祥产业数据，买卖和投资酒店的情况（下称酒店交易），从去年开始逐渐形成一股新趋势；包括转换为酒店用途的地段在内，共有11宗交易完成。相比之下，在2017年只有三宗交易。

高力国际的数据显示，今年第三季的酒店交易达到11亿元，创下自2013年第三季以来的最高纪录。

根据《联合早报》综合各分析师提供的交易数据，包括房地产投资信托合并所促成的交易在内，今年以来的酒店交易近47亿元；若不包括房地产投资信托合并促成的交易，今年以来的酒店交易达到26亿元，高于过去五年任何一年的全年数据。

最受瞩目的，包括环球酒店集团（Worldwide Hotels）子公司Midtown Development，以5亿6220万元标下的客纳街（Club Street）酒店地段，相当于容积率每平方英尺2148.50元，创下政府售地99年地契地段纪录。

分析师认为，众多利好因素，促使发展商和投资者对酒店重燃兴趣。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出，本地在2016年至2018年的抵境游客持续增加。今年1月至7月进入我国的游客同比增长1.8％。

世邦魏理仕酒店副董事张峻荣补充，尤其是今年7月的酒店入住率打破纪录，首次更上扬至高于90％。

高纬环球东南亚区研究部主管李敏雯说，今年首七个月，整体酒店入住率为86.1％，略高于去年的86％。

张峻荣指出，过去几年，我国酒店的入住率平均约80％。2009年至2018年，酒店市场的复合年均增长率（CAGR）是5.4％。从2009年至2017年，新酒店和翻新酒店每年平均供应量为2900个客房；2018年，新客房供应跌至590个。

对此，李敏雯表示，由于抵境游客增加、酒店客房平均收入（RevPAR）好转，以及酒店地段供应有限，酒店地段出现积压需求。

此外，政府放宽发展酒店的申请和推出鼓励措施，也让发展商和投资者关注酒店的发展潜力。

仲量联行酒店战略咨询与资产管理高级副总裁埃斯波西托（Giuliano Esposito）指出，市区重建局在第一季出台中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme），目的是把中央商业区重新定位为全年无休的综合用途地区，鼓励现有办公建筑改为综合用途项目，包括住宅和酒店用途。

高力国际估值与咨询部执行总监高文星（Govinda Singh）说，从2013年至2017年，由于当时酒店的新供应多，政府没有批准太多新酒店发展申请。这项临时禁令去年才放宽，让发展商重拾对酒店的兴趣。

去年7月出台的房地产降温措施，也被视为是酒店交易市场回暖的原因。

李敏雯说：“这个趋势是在去年7月的降温措施出台，造成住宅需求下滑，推动发展商转而探索其他投资市场后，开始加速显现。”

发展商要让收入来源多元化的策略，也促使酒店业重新回到它们的投资视野中。

张峻荣说，发展商进入酒店业，取得经常性收入，可缓解盈利周期的影响，“发展商认为，收购那些可带来固定收入的酒店，将为公司业务提供多元化机会”。

根据IFRS 115会计标准，房地产发展商只有在项目竣工、拥有权转给买家时，才能将卖房所得的收益计入那一个季度的业绩中。

展望酒店业的发展，张峻荣说，从今年至2021年，将有约3048个酒店客房进入市场。其中，今年的新供应会占当中的大部分。

李敏雯指出，从2020年至2022年，新酒店供应预料同比增长0.6％至1.3％，显著低于2009年至2019年每年4.9％的10年均值。排除中国抵境游客受中美贸易战影响而急速下滑的情况，酒店入住率预料将保持良好。

她说：“总抵境游客已连续增长四年，预料将在今年再次打破纪录。此外，香港的街头示威，预料会把原本可能在当地进行的旅游和商务会展（MICE）转向我国，这将提振新加坡酒店今明两年的入住率。”

分析师认为，一些地区的发展预料也会带动新酒店的出现，包括裕廊湖区和南部濒海圈。

莱坊研究部高级董事兼主管李乃佳指出，接下来几年的酒店供应适中，但基于我国的发展计划，在2023年以后，酒店供应预料会增加。

从获取酒店地段的渠道来看，他认为发展商仍倾向于政府售地和现有酒店地段，而非转为酒店用途的项目，这是因为转换用途的费用和发展费较高的关系。

不过，若市场情况有变，发展商和土地拥有者几年后仍可能采用转换用途的计划。

新主题酒店带动潮流

发展商争取把新酒店经营得与众不同，未来几年将登场的新酒店备受市场瞩目。

发展商和酒店业者除了引入或打造全新酒店品牌，本地也将迎来新发展地区的商务酒店和旅游胜地的主题酒店。

此外，随着一些新趋势和潮流如共居的兴起，可能带动市场出现更多类似概念的酒店。

餐饮业者Katrina集团本月于牛车水推出ST Signature品牌下的第一家奢华共居酒店。未来12个月内，它计划再推出另外四家共居酒店，其中丹戎巴葛的旗舰酒店预计月底开业。

今年以来，不少受市场瞩目的新酒店热闹登场。

除了星耀樟宜的唯一酒店YOTELAIR，远东酒店（Far East Hospitality）今年4月也在圣淘沙推出Village Hotel Sentosa和The Outpost Hotel Sentosa；在圣淘沙的第三家酒店The Barracks Hotel Sentosa将在11月正式开幕。

辉盛国际位于华贸商场的辉盛凯贝丽酒店（Capri by Fraser）在5月开业。

雅诗阁在9月引入全季新加坡乌节酒店（Ji Hotel），这是该品牌首度在中国以外登陆。
其他项目还有新加坡lyf福南共享公寓、馨乐庭马里士他公寓酒店；馨乐庭梧槽将在12月亮相。

胜达科技等收购的新加坡海湾大酒店（Bay Hotel Singapore），也以管理公司的品牌Travelodge Harbourfront重新出击。

经过两年大翻修的莱佛士酒店，也再次迎来宾客。

此外，位于劳明达街的三星级Aqueen酒店，也投入营业。

廉价酒店方面，雅高集团（Accor）同环球优质酒店（Global Premium Hotels，简称GPH）达成协议，推出13个宜必思（Ibis）酒店。这些酒店原为飞龙酒店（Fragrance Hotel）。

GPH旗下两家威豪酒店（Parc Sovereign Hotel）也将翻修，明年中以宜必思尚品酒店（Ibis Styles）和美居酒店（Mercure）品牌登场。

预计明年登场的新酒店，包括靠近机场的Dusit Thani Laguna Singapore、城市发展同万豪在乌节路开设的首家EDITION精品酒店。

明年第二季，远东酒店预计推出新的品牌The Clan，主要针对富裕的年轻科技一族。

发展商益民林发展在禧街（Hill Street）建造的铂尔曼酒店（Pullman Hotel）将于2021年底开业，由雅高管理。

其他将陆续进入市场的还有重新开业的乌节泛太平洋酒店（Pan Pacific Orchard）、莱佛士圣淘沙水疗度假村，以及万礼生态园当中与大自然结合的悦榕度假村（Banyan Tree）。

2022年之后，客纳街的政府售卖地段的新酒店品牌将登场，其他转换为酒店用途的还有实利基路一带的金城中心（Golden Wall Centre）和密陀路的滑铁卢公寓（Waterloo Apartments）地段。

圣淘沙名胜世界和滨海湾金沙则早些时候宣布投入约90亿元，发展赌场以外的设施，预料也会为市场添加客房的供应。