丰树北亚商业信托（Mapletree NAC）


建议：购买


目标价：1.30元


闭市价：1.18元（+2.61％）


信托宣布关闭香港九龙塘又一城商场（Festival Walk）直至2020年第一季以进行维修，因此失去这期间的租金收入。又一城显著部分的维修成本和收入损失，将获保险覆盖。


它也宣布收购日本东京两个永久地契办公楼项目，以稳定资产组合，把盈利来源多元化，减少对香港的依赖。


我们维持对信托的购买建议，把目标价从1.60元下调至1.30元，因为我们假设又一城的租金将下调。我们相信这只股0.8倍的市价与净资产值比（P／NAV）和6.2％的2021财年预期收益率，股价已考虑了关闭又一城的多数负面因素。又一城是它最主要的购物坊。


由于信托的表现与主要资产的展望息息相关，又一城占其净房地产收入的62％，关闭又一城进行全面维修和期间的收入损失，将冲击信托的派息。虽然信托经理有信心很大部分的收入损失以及维修成本可以获得保险赔偿，但收到赔款的日期还未确定。


与此同时，信托的派息获得及时的补充，增加了信托的清晰度，可阻止进一步下跌的风险，并且应获得正面解读。我们把2020财年和2021财年的每单位派息分别下调23％和8％，以反映这些最新的估计。


虽然信托刚刚宣布收购的两个日本资产将提供稳定并吸引人的4.5％初步收益率，我们预期这还有上行空间，因为它们是未达充分租用的资产，当有关楼面获得租用时，中期内将会带来更高的回报。信托的赞助机构给予强力的支持，豁免了收购相关的收费，并接受信托用新股支付部分的收购价。


（星展集团研究）