评股论经

建议：买入

目标价：6.64美元

闭市价：5.50美元（+0.55％）

香港置地的低估值意味着下行风险有限，许多不利的因素都已经反映在股价上。

香港置地目前的股价比我们估计的净资产值低了56％，并且接近它历史交易价范围的低端。办公楼和零售市场的艰难情况，料将让其租金收入增长展望蒙上阴影。

不过，香港置地目前估价低，已把其香港中央地区资产组合的商业价格下挫30％的因素考虑在内，这应能给予其股价支持。因此，我们继续推荐购买该股，目标价从7.70美元下调至6.64美元。

公司在香港中央地区的资产组合面对许多挑战。根据仲量联行（JLL）的数据，中央区办公楼面空置率以从今年6月的2.3％上升至今年10月的3.3％。这已导致办公室租金在今年第三季下跌3.8％，并将影响香港置地未来的逆向增长。它的中央区零售资产组合已经有效全面出租，并且基本租金一直有正面调整，反映过去几年租金普遍上扬。虽然如此，目前香港社会动乱的影响还未反映出来。

截至9月，该公司在中国售出但还未兑现的销售额达20亿美元（27亿新元），当中约四成将在2020年底计入业绩。

尽管中国房地产业务应会为盈利增长增添动力，但由于市场仍抱着中国房地产开放市场存在风险的看法，因此短期内未必能推高股价。

我们给予香港置地每股6.64美元的目标价，是基于该股2020年底的净资产值预期。

风险方面，任何香港中央区和新加坡的办公室租赁需求的恶化，都将拉低香港置地的盈利。需求增长放缓以及房地产市场降温措施，可能反而对中国住宅销售的盈利有不利影响。

（星展集团研究）