三新EC项目今年推出 尺价料维持1050元水平

回顾与展望

本地执行共管公寓（EC）市场去年仅一个新项目推出，却冲破了尺价1000元大关。今年将有三个新项目推出，交易预料更活跃。但分析师认为，下来EC尺价难以再创新高，只会维持在目前尺价1050元的水平。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说：“现在EC市场固然供不应求，但作为以夹心层为对象的项目，它的价格毕竟偏高，负担得起的人相较少。”

去年唯一的新EC项目，是城市发展（CDL）位于榜鹅的星水嘉园（Piermont Grand）。该项目共有820个单位，截至去年12月卖出约450个单位，销量超过五成，平均售价为尺价1080元。

与一般私宅项目相比，星水嘉园的销售成绩可说相当理想。但与之前的EC项目相比，Rivercove Residences推出首日就卖出近八成单位，Hundred Palms Residences推出七小时便一扫而空，星水嘉园销售成绩相对逊色。

值得一提的是，去年政府将购买EC的月入顶限从1万4000元，提高至1万6000元。不过，EC销量未如市场预期般出现显著增加。

麦俊荣表示，如果星水嘉园的价格低于尺价1000元，相信它的销量会更高，甚至可能售罄。

房地产分析师王伽胜则指出，对许多EC买家而言，尺价1000元是个关键心理价位，在没有强大动力的情况下，很难有效突破。这就好比10年前当市区外私宅的尺价首次突破1000元大关时，引发买家担忧，还迫使政府出手推出降温措施。

根据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis），EC的平均价格从2016年的每平方英尺782元，上扬至今年第一季至第三季的1093元，三年来涨幅近四成。

按现在价位，一个1000平方英尺的三卧房单位价格为110万元，1300平方英尺的四卧房单位价格为130万元，直追一般私宅价格。以30年房贷期而计，这意味着买家总收入至少得达到1万1000元至1万2000元。

王伽胜说：“随着今年有更多新EC登场，EC需求将保持旺盛，价格虽难以进一步上涨，但也不太可能回跌，估计会保持在现在尺价1000元至1050元的水平。”

今年预计有三个新EC项目登场，它们是Parc Canberra、OLA和淡滨尼10道的项目。

Parc Canberra位于三巴旺附近的坎贝拉连路（Canberra Link），共有496个单位，发展商为海峡实业（Hoi Hup Realty）和双威发展（Sunway Developments）合组的财团。

OLA位于盛港安谷弯（Anchorvale Crescent），共有548个单位，发展商为毅雅地产（Evia Real Estate）和金务大（Gamuda）组成的财团。

这两个项目预计在农历新年后，约1月底和2月推出。

博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）表示，由于购买EC月入顶限提高，带动EC更强劲需求，估计这三个新项目推出首个周末可卖出至少五成。

至于EC地段标价方面，去年底政府推出位于芬维尔巷（Fernvale Lane）的EC地段供招标，同时也开放一幅备售名单的EC地段供发展商“勾出”。今年上半年则有一幅位于淡滨尼的备售名单EC地段。

伊斯迈估计，这些地段标价介于容积率每平方英尺490元和560元，比一般大众私宅地段标价低了两三成。

在转售市场方面，从2013年7月至2014年9月，本地约有八个EC项目达到五年的最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP），可投入私宅市场进行转售。

这些EC转售价一般比它的开盘价高出两成左右。但如果跟周围的一般私人公寓项目比，它们的价格也往往便宜10％至15％。

例如2010年9月推出的爱士百乐之居（Esparina Residences）和2011年初面市的澳景苑（Austville Residences），分别在前年9月和去年4月达到MOP。

爱士百乐之居过去一年卖出多达105个单位，成交尺价介于869元至1249元，比它推出时的尺价高出40％至70％。

澳景苑也有65个单位易主，但由于它距离地铁站较远，尺价相对较低，介于748元至970元，比推出时上扬20％至30％。

但相比该地区的万宝阁（Jewel@Buangkok），这个约两年前完工项目，尺价中位数1312元，比上述两个EC项目高出多达四成。

EC限制屋主必须住满五年后，才可转售给新加坡公民和永久居民，10年后则可以卖给外国人。

Propnex博纳集团高级主要执行官林永富指出，跟私人公寓相比，转售EC还是具吸引力的。但转售EC的价格必须保持竞争力，若比新EC贵太多，买家可能直接选择购买新EC。

C&H房地产主要执行官林金财则指出，住满10年的EC将拥有更大市场，但价格未必会提高，因为届时房子更旧，地契仅99年等因素也会影响价格。