市场拾遗




上星期二，凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust，简称CMT）和凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust，简称CCT）的合并计划获得股东的支持。新的合并体将改名为凯德综合商用信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust，简称CICT）。以市值而言，CICT将成为亚太区第二大的房地产投资信托（REIT），仅次于香港的领汇，而它所管理的资产规模达224亿元。


两个REIT的管理公司强调，这个交易是“强强结合”（merger of equals），它将使新的合并体“更大、更好、更强”，并且也“更有韧性与效率”。它们指出，合并将增加体量，以吸引机构投资者投资，从而提高估值；其次，合并将使投资组合、地域分布以及租户多元化，以减少过度集中的风险；第三，合并提高债务空间，以进行更多更大的收购。


这是本地股市第五个REIT兼并的案例。两年前，ESR兼并亿达工业房地产信托，在本地股市开创了REIT兼并的先例。随后，华联商业信托兼并华联酒店信托、雅诗阁公寓信托兼并腾飞酒店信托、以及星狮物流工业信托兼并星狮商产信托。


兼并的理由无非是要做强做大，以取得规模经济的效益。在兼并风的吹袭下，市值小的REIT面对生存与发展的压力。他们要么就并入较大的REIT，否则就必须加速收购资产，以扩大规模以及提高市值。


最近，丰树北亚商业信托（Mapletree North Asia Commercial Trust）以及凯德商用中国信托（CapitaLand Retail China Trust）就先后宣布扩大投资范围，分别在地域以及资产类别进行多元化的配置。


丰树北亚商业信托在2013年上市时，原名丰树大中华商业信托。在招股书中，它以本地股市“第一个也是唯一投资香港与中国商业房地产”的REIT为卖点。不过，在2018年它在日本东京收购办公楼资产后，改名为丰树北亚商业信托。两个星期前，它将投资范围再扩大至韩国，并宣布在首尔收购办公楼资产。


它说，投资地域扩展至韩国，将能使它的资产组合更多元化。同时，它的赞助人以及管理公司丰树产业集团在2008年便在韩国投资，因此它能借助丰树投资所建立的网络与资源，在韩国收购优质的商业房地产。


同样的，凯德商用中国信托2006年上市时，在招股书中以本地股市“第一个纯粹投资中国零售资产”的REIT，来吸引投资者。目前，它的投资组合全部都是中国的商场，共有13个。上星期三，它宣布将投资的资产类别从纯商场扩大至办公楼以及工业房地产，包括商业园、物流、数据中心以及综合发展，以提高收益率以及资本增值。


凯德集团是凯德商用中国信托的赞助人以及管理公司。截至今年6月，凯德集团在中国有25个商场、27个办公楼资产、22个综合发展项目，以及10个包括商业园、物流与工厂的工业房地产。凯德商用中国信托指出，在扩大投资范围后，它将成为凯德集团的中国非住宿资产的REIT。换句话说，它能处于更有利的位置，收购这些资产。此外，它在向凯德集团以外的第三方收购时，也有更多资产类别的选择。


凯德与丰树REIT从单元化转向多元化


凯德集团旗下新加坡上市的REIT共有六个，其中凯德商用中国信托的市值最小，只有14多亿元。另一方面，丰树投资旗下新加坡上市的REIT共有四家，其中丰树北亚商业信托的市值也是最小，达30亿元。无独有偶，这两家市值相对小的REIT都从上市时深耕单元化（pure play）的投资策略转向多元化（diversification）。


凯德商用中国信托以及丰树北亚商业信托背后都有实力雄厚的赞助人。这些赞助人可为旗下的REIT提供投资项目以进行资本循环，也可在融资方面给予支持。但对于那些没有强大后台的Reit而言，要在这个时候扩大资产规模以及提高市值并不容易，而并入更大的REIT可能是最佳的选择。


市值6亿多元的速美商业空间信托（Soilbuild REIT）最近向新加坡交易所呈报，大股东林捷发以及他的家族正在与第三方商谈股权的交易，意味着这个REIT的控制权可能转手。


另一方面，ESR REIT正准备通过换股的方式，兼并胜宝工业信托（Sabana REIT）。ESR REIT的赞助人以及管理公司ESR Cayman目前也持有宝泽亚太房地产信托（AIMS Apac）13％的股权。它有意通过兼并，整合新加坡工业房地产的REIT。


不过，ESR REIT兼并胜宝工业信托的计划，正受到两个投资基金的阻扰。他们指ESR REIT的出价相当于每股胜宝工业信托值得0.377元，比胜宝工业信托的净资产低了26％。


此外，他们指ESR Cayman同时持有ESR REIT以及胜宝工业信托管理公司的控制权，因此存有利益冲突问题。


胜宝工业信托首席执行长韩永利在回应时指出，该信托的旧管理层曾经尝试脱售资产，但无人问津。


此外，账面资产是一回事，成交价又是另一回事。他举例说，最近在大士四道的工业房地产，以低于卖家要价的32％成交。


这反映了市值小的REIT面对的困境。在经济衰退以及疫情冲击下，它们要生存就得并入大的REIT。此时此刻，它们也没有太大的议价能力。