疫情中不败的英雄

就势论市

本地私宅价格在今年首九个月微升0.1%。与金融风暴和沙斯期间房价迅速下滑的情况相比，

这次冠病疫情对私宅市场的影响微乎其微，没有预想中房价可能骤跌的情况出现。

若与其他一些被疫情打得东倒西歪的行业相比，房地产还真像个打不败的英雄。

近期本地不少新私宅项目在疫情中相继推出，朋友圈在热烈讨论是不是进场时候，有些表示已备好资金随时出手。我也曾跃跃欲试，但不稍片刻，这念头马上被一系列“不利因素”打消。

我国经济持续萎缩，失业率创近11年来新高，许多受冠病疫情打击的行业还处在水深火热中，前景不明朗。然而，不因负面因素而吓跑的房地产买家还是大有人在。

今年5月以来，尽管还处在疫情中，本地房地产市场并未像其他行业一样陷入寒冬，反而一路回暖，佳绩连连。

今年4月7日至6月1日的病毒阻断措施期间，看房活动全面受限，却仍有高达1340个私宅单位在这两个月内交易，其中764个单位是向发展商购买的新公寓，其余的是转售单位。

病毒阻断措施结束后，看房活动在实施安全措施情况下允许进行，6月份的私宅交易量飙升至998个单位，是自去年11月后的新高。这些交易当中还出现一些让人乍舌的巨额交易，其中一个面积9000平方英尺的Ardmore Park永久地契公寓，转售价高达2765万元；另一个面积1万2000平方英尺的圣淘沙湾有地住宅以2500万元成交转手。

接下来数月，每月的私宅销量越战越勇，7月份高达1080个单位，8月份1227个，9月份更增至1270个。

再看看房价，令人难以相信在哀鸿遍野的2020年，本地房价不降反升。根据数据，整体房价在今年第一季下跌1%后，第二季微升0.3%，第三季再涨0.8%。

整体来说，本地私宅价格在今年首九个月微升0.1%。与金融风暴和沙斯期间房价迅速下滑的情况相比，这次冠病疫情对私宅市场的影响微乎其微，没有预想中房价可能骤跌的情况出现。若与其他一些被疫情打到东倒西歪的行业相比，房地产还真像个打不败的英雄。

比较本地楼市在过去几次危机中的大起大落，就能感觉到这次房市在疫情中相对稳定。我国房价在1996年达到顶峰后，政府推出抑制房地产投机的降温措施，加上亚洲金融风暴来袭，房地产市场一蹶不振。虽然2000年景气再现，却因美国科技股神话破灭、一度在沙斯期间跌到谷底，直到2005年起，私宅市场才重见天日，价格屡创新高。到了2007年，全年非有地私宅价格更激增了31％。

直到2008年、2009年爆发的一场金融大风暴，使私宅价格在2008年第二季至2009年第二季期间，下跌了25%。不过，一年后房价以迅雷不及掩耳的速度反弹，至2011年第一季飞涨了近50％，跌破许多市场人士的眼镜。

过后，虽然政府持续出手降温，房价仍节节上升，直到2013年见顶后，2014年第一季开始下滑，直到2017年第四季才出现增长，结束了连续15个季度房价下跌的纪录。近年来，房价就一直保持稳定。

十多二十年前趁危机进场捡便宜的买家，个个都赚得盆满钵满，但这种捞钱的日子已一去不复返。现在想在疫情中捡便宜来捞一笔的人，恐怕要失望了。今时不同往日，本地房市已无机可投，不是炒家的天堂，但却是买家买房保值的首选。

这也是为什么，不管是天下太平还是动荡不安，本地房市仍然吸引买家进场。即使在病毒阻断措施期间，外国买家无法入境、看房活动全面停止的情况下，第二季买房的外国买家（包括永久居民和外国人）还占了大约两成，与去年同期不相上下。

本地买家也不落人后，不仅在疫情中出手，连俗称“鬼节”的农历七月期间都毫无忌讳地进场，与过去很不一样。或许他们认为这是最佳进场时机，怀着“买涨不买跌”的心理买房，而低利率环境肯定也是因素之一。

不是说这次的冠病危机，比过去的金融危机和沙斯对经济造成的破坏更大更久吗？为何还有那么多人买房？不少商店倒闭或结业、员工被裁、老板要吃老本，打工族也过得战战兢兢，大家都在忙着找生活，忙着买房子的都是些什么样的人？谁能解开这些迷思？

在疫情中忙着买房者，动机不尽相同，但希望他们是经过深思熟虑之后才进场，了解这时买房的潜在风险。一旦签下选购权书，后悔就来不及了。从本月初开始，政府已禁止选购权书期限一再延长，买家若没在一定期限内行使，定金会被发展商没收。

这股一再延长选购权书的歪风近年已在房地产界吹起，行内人士透露，每个新开盘的公寓项目都有三成至五成的交易，是在发展商愿意一直延长选购权书为前提下进行。有些选购权书的期限甚至可长达两年之久。新项目的开盘数据也连连报捷，但无人知晓这些数据中，多少是正常交易，哪些只是一拖再拖的交易。

禁止选购权书一再延长，算不上是降温措施，它更大的作用是矫正业界歪风，打击炒作销售数据，也鼓励买家谨慎进场，尤其是在经济不景及前景不明朗的疫情当下，避免买家被房债套牢而陷入财务困境。

这项限制措施是否奏效？就让我们比较一下措施生效前后两个项目的表现作为参考。措施生效后第一个推出的新项目是位于荷兰路一带的Hyll on Holland，第一批推出的60个单位中，只有四个售出。这四个售出的单位都是“经典”两卧房单位，面积为657平方英尺，房价从150万元起跳。

反观措施推出前的最后一个位于阿裕尼一带的Penrose公寓项目，在短短一个周末售出超过六成单位，数量达341个。这样的亮丽销售成绩，使措施实施后第一个推出的项目相形见绌。

今年最后一季还有好几个大型项目准备登场。若想知道接下来的私宅销售表现是否被市场修正打回原形，还是能延续不败英雄威风凛凛的威力，且拭目以待吧。