科企需求推动办公空间市场

楼市乾坤

许多领域遭受冠病疫情严重冲击，但多数科技公司却完好无损，甚至还因为社交距离措施的实施，

促进了远程科技和互联网技术迅速壮大而得益。在其他领域暂停扩充或缩小规模的当儿，

科技公司成了推动办公空间需求的主要动力，本期《楼市乾坤》探讨科技公司在本地办公空间市场的角色。

不少科技公司近年来在新加坡扩充办事处的规模，另有一些公司将于明年在本地开设第一个办事处，市场分析师预测，科技公司会在明年继续引领办公空间市场需求。

美国社交媒体推特（Twitter）、网络视讯软件公司Zoom、中国科技巨头腾讯、日本乐天移动（Rakuten Mobile）、美国云计算公司Rackspace Technology，以及本地直播应用软件公司Bigo，预计是接下来推动办公空间需求增长的主要动力。

高力国际（Colliers International）新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》访问时说，科技公司或相关企业明年在中央商业区的甲级办公空间可能达到30万平方英尺，可让2000人至3000人使用。

她说：“我们不认为这个预测过高，因为政府的目标是在2021年，在各领域创造10万份工作。”

高纬环球（Cushman & Wakefield）东南亚区研究部主管李敏雯也持类似看法。她受访时说，今年来，科技公司签订的租约的占比上升到35％，约35万平方英尺。占比上升是因为其他领域今年对办公空间的需求不如科技公司。

她预计，科技公司明年签订的新租约，会介于40万至50万平方英尺。

越来越多海外科技公司壮大本地业务规模，这对遭受冠病疫情影响而下滑的办公空间市场来说是个好消息。

宋明蔚说，本地中央商业区的甲级办公空间供应充足。根据她的研究，2021年至2024年，中央商业区甲级办公空间每年平均供应量为87万平方英尺。

“随着本地一些新的办公楼陆续竣工，新加坡的办公空间供应足以应付多数科技公司的需求，但它们若要在优选地点租用能持续扩张的大面积空间，就必须为接下来两三年做好规划。”

她指出，中央商业区甲级办公空间的空置率已上升到目前的4.9％，公司要找到适合的地点比以往更容易。至于数据中心，则面对供不应求的情况，可供选择的地点不多。

许多员工因为冠病疫情而居家办公，加上许多企业的生意大受影响，导致这些企业缩小办公室规模，即使能勉强维持以往收入，公司扩充计划也紧急喊停。业绩良好的科技公司，却趁着办公楼租金下滑，签订新租约。

高纬环球的数据显示，中央商业区甲级办公空间的月租在今年第三季环比下滑5.1％至每平方英尺9.84元。

今年冠病疫情导致我国实行两个月的阻断措施，致使多数员工居家办公，却无阻科技公司开设新办公地点。这包括美国科技产品公司斑马技术（Zebra Technologies）、美国网购巨头亚马逊（Amazon），以及拥有送餐服务公司Foodpanda的Delivery Hero。

其实，大型海内外科技公司这几年来不断扩充本地业务。在去年签订的中央商业区甲级办公空间租约当中，17％是科技公司签订的，共约50万平英尺。这些租约包括新合约、续约和迁移到新地点的合约。

这些公司包括在风华南岸大厦（South Beach Tower）续租10万平方英尺空间的面簿（Facebook）、搬迁办事处到莱佛士码头一号大厦南座（One Raffles Quay South Tower）的字节跳动（ByteDance），以及为了扩充业务而租下滨海盛景（Marina One）办公空间的Grab。

新加坡吸引科技公司在此扎根繁衍，主要的原因是政治和社会稳定。莱坊（Knight Frank）的最新报告指出，世界各地的地缘政治不确定性，也提高了新加坡对海外科技公司的吸引力。

仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部主管郑惠匀则认为，有多家国际科技公司齐聚新加坡，建立了一个完善的生态系统和科研氛围。此外，本地有不少优秀的科技人员，容易招聘到员工。

科技公司与一般专业服务业不同，大多以年轻员工为主，内部装潢往往强调创新和活力，办公室也充满休闲气氛。不过，这些公司在选址上却与其他领域相差不远。

它们主要选择租用中央商业区的甲级办公空间，因为区内有很多优质办公楼，而且交通非常方便。根据仲量联行的研究，这些公司的月租介于每平方英尺7.50元至13.50元。

除了中央商业区，近年来我国的西南地区也成为科技公司喜欢的办公地点。谷歌（Google）和虾皮（Shopee）分别入驻丰树商业城（Mapletree Business City）和新加坡科学园（Singapore Science Park）。其他热门地点是裕廊的国际商业园（International Business Park），以及樟宜商业园（Changi Business Park）。

讲究效率和轻松氛围的科技公司，较倾向于租用共享办公空间，其中一个例子是腾讯。公司最近向共享办公空间业者JustCo租下华侨银行中心东大厦（OCBC Centre East）约1万平方英尺的空间，能容纳200个座位。

仲量联行租赁部主任唐业（Andrew Tangye）说，这是因为公司无须事先准备资本开支、可迅速开业、可灵活租用所需面积，并在扩充时才租用更大面积。

他说：“许多在新加坡的科技公司会租用共享办公空间作为起步地点，待业务取得增长并稳定下来后才考虑签订传统租约。越来越多公司愿意同共享办公空间业者签订较长的两三年租约，以容纳更多员工，因为传统空间无法随着人手增加而迅速扩大。合适的共享空间业者有扩增能力，而这是传统固定租约办不到的。”

据他观察，一些业主也发现了这股趋势，于是也提供更灵活的租约。由于科技公司可能发展迅速，因此包括扩充空间选项的灵活租约会更加合适。