市场拾遗



在本地股市挂牌的百汇生命产业信托（Parkway Life REIT）和先锋医疗产业信托（First REIT），都是经营医院及疗养院资产的房地产投资信托。前者在新加坡拥有伊丽莎白医院、鹰阁医院以及百汇东岸医院；后者的医院绝大部分是在印度尼西亚。


这两个REIT有不少共同点。它们都是在上市前向保荐人（sponsor）买下医院资产，然后以主租约（master lease）的方式，出租给保荐人。其次，它们的租约都长达15年，而且可延长多15年。此外，它们都根据新加坡每年的消费价格指数调高租金。


然而，这两个REIT的股价表现，却有很大的反差。


今年以来，百汇生命的股价上涨了22%，而先锋医疗却猛跌59%。以目前的股价计算，百汇生命的市账率（P/B，股价与资产的比率）达2.09倍，而市盈率（P/E，股价与盈利的比率）则接近20倍。这分别比先锋医疗的0.42倍以及12倍高。


此外，百汇生命12个月的股息收益率（trailing dividend yield，最近12个月的股息总额与目前股价比率）是3.28%，而先锋医疗则高达16%。先锋医疗今年大幅度削减股息，但即使以最近一季已削减的股息每股0.44分年率化计算，它的年率化股息收益率4.3%（0.44分季度股息乘4除以0.41元股价）还是比百汇生命的3.31%来得高。


先锋医疗股价暴跌带来“更有价值”假象


一般上，市账率及市盈率低，而股息收益率高，被视为价值股。以这个标准来看，先锋医疗似乎比百汇生命更物有所值。但实际上，先锋医疗的市账率及市盈率低，而股息收益率高，主要是它的股价暴跌使然，它的股价表现也反映了投资者不看好这只REIT的盈利前景。


先锋医疗的保荐人以及资产管理公司原本是印尼力宝集团旗下的力宝卡拉瓦奇（Lippo Karawaci）。在2018年，力宝卡拉瓦奇因债务过高而遭信贷评级下调信用评级。当时，同属力宝集团的华联企业（OUE）以及后者的子公司华联力宝医疗（OUE Lippo Healthcare）联手以近9900万元，向力宝卡拉瓦奇买下先锋医疗的资产管理公司（Manager）。此外，华联力宝也以1.03亿元向力宝卡拉瓦奇买下先锋医疗10.63%的股权。


力宝卡拉瓦奇从上述两宗交易中套取2亿多元现金，而先锋医疗的保荐人以及资产管理公司也转手给华联力宝医疗。不过，力宝卡拉瓦奇还是先锋医疗的主要租户。去年，在先锋医疗的租金收入中，约82%来自力宝卡拉瓦奇。


先锋医疗在2006年12月上市。当时，它与力宝卡拉瓦奇签订的租约中，租金及租金补贴是以新元计算，而且汇率订在1新元兑5623.50印尼盾。但印尼的币值持续下跌，目前已跌至1新元兑1万零789印尼盾。另一方面，租约也让先锋医疗每年以相当于新加坡消费价格指数升幅的两倍调整租金，调整顶限是2%。


今年6月1日，力宝卡拉瓦奇发布新闻稿指出，现有的租约条件难以持续，因此它将与先锋医疗重新谈判新的租约。它表示，冠病疫情使它的医院收入锐减。但即使在疫情前，由于印尼盾贬值及卡拉瓦奇给予先锋医疗的租金补贴，导致它的租金开支占了医院收入高达40%。


在疫情期间，先锋医疗为租户提供5月与6月的租金减免，总额1960万元，并为9月与10月的租金提供额外1890万元的援助。在这两笔总额3850万元的租金减免中，力宝卡拉瓦奇获得3290万元。先锋医疗估计，租金减免将导致股息派发减少40%至50%。


此外，先锋医疗的资产还是根据去年底的估价，至今尚未重估。随着疫情冲击及卡拉瓦奇重新谈判租约，先锋医疗的资产可能大幅度减值。


相比之下，百汇生命只为租户预留170万元的援助金额。疫情导致先锋医疗大幅度削减股息，但百汇生命的股息额并不受影响。自2007年上市以来，百汇生命从未发行新股筹集资金。但今年6月，百汇生命在年度股东大会上寻求股东授权，以配售新股或发行附加股。这预示，百汇生命可能会有较大的企业动作。


投资REIT应关注股东投资总回报


百汇生命目前的收入主要来自新加坡的医院资产以及日本的疗养院资产。它的高管透露，百汇生命准备开拓第三个市场，首选是发达国家。此外，它的保荐人及第一大股东IHH医疗保健，可能将伊丽莎白诺维娜医院的资产注入百汇生命。


百汇生命与先锋医疗的股价表现大相径庭显示，投资者在投资REIT时，应关注REIT的保荐人与股东的利益是否一致。另一方面，虽然REIT的吸引力在于它提供稳定的股息收入，但是投资者更应关注的是股东投资总回报，包括股价的表现。


如果一个REIT的股息收益率是10%，但它的股价下跌20%，那么股东投资总回报还是负数。股息收益率是股息与股价的比率。不少股息收益率超高的股票，实际上是它的股价下跌造成的。


在此情况下，投资者或许应留意，这些REIT的高股息派发额，是否足以抵消股价下跌的损失。此外，股价暴跌是否预示它们的基本面恶化，从而使高股息派发额难以持续。反之，盈利前景好的REIT，由于获得投资者追捧而股价暴涨，导致股息收益率下跌。但投资者从股价上涨获得的资本收益，可能远超过股息收益。