助租户渡难关 有商场业主愿完全以总营收模式制定租金

冠病疫情冲击商场租户的营业额，有商场业主为了支持租户渡过当前难关和吸引新租户，愿意完全以总营收（Gross Turnover，简称GTO）作为计算租金的基础，或者提高租金当中同营收挂钩部分的占比，这意味着一些租户可能支付较低租金。

目前，商场租金的主要部分是基本租金，其余部分则按营业额计算，但一般只占一小部分。

疫情暴发后，新加坡餐饮业协会和新加坡零售商协会一直强力呼吁商场业主完全以总营收模式来制定租金，并且不得高于总营收的15％。

有商场租户告诉《联合早报》，他知道凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）的一个时装店租户，争取到把在中央商业区商场的月租，暂时改为完全同总营收挂钩的租金模式。月租占营业额的20％至25％，这个租约计算方式料维持几个月。之前，该租户的租金是由高达数万元的基本租金与相当于总营收1%的租金组成。

这名不愿透露姓名的租户说：“完全同总营收挂钩的租金模式目前仍很罕见，租户大概是因为租金格外高昂，才能争取到新的租金安排。”

世邦魏理仕（CBRE）在一份本地零售业的新趋势报告中指出，疫情当前，一些中央商业区商场业主愿意以总营收作为计算租金的基础，以及提供短期租约来吸引租户。

另有受访租户反映，签订的新租约尽管不是完全以营业额计算租金，但同营收挂钩的比重有所增加。

Omakase汉堡董事兼创办人郑心耀（35岁）接受《联合早报》访问时说，他刚结束在另一个商场的租约后，本月搬迁到乌节路中央城（Orchard Central）营业，但这回缩小规模，仅经营两个餐饮品牌。新租金当中与总营收挂钩的占比比过去租约高出许多，令他感到满意。

由于要遵守不能披露租约细节的条规，他无法透露具体高出多少。

郑心耀指出，商场业主远东机构对租金洽商持开放态度，而增加同营收挂钩的租金占比对餐馆来说是公平的做法。“如果我们的收入高，商场也能收取更高租金。”

受访商场业主答复早报询问时，大多不太肯定接下来会否采用纯粹的总营收模式。

凯德综合商业信托发言人说，在第三季的承诺租约当中，同总营收挂钩的部分在整体租金的占比仍然微小。

被询及完全采用总营收作为租金基础的可能性，他指出基本租金反映商场业主给租户带来的价值，因此在可预见的未来仍然会是大多数租约的一部分。

业主不仅出租空间，也帮忙吸引人潮，以及提供让租户管理店内与网上销售的基础设施等。

除了给予租户1亿8340万元的租金减免，该信托也让符合资格的租户豁免支付同营收挂钩的租金。

杨忠礼升禧环球房地产投资信托管理（YTL Starhill Global REIT Management）的发言人说，目前要判断接下来是否可能完全以营业额为导向的模式制定租金，还言之过早。

“我们注重的是确保租户能够集体渡过这一时期，以便在危机过后变得更加强大。”

也有房地产公司高管向早报坦言，旗下商场对完全按照营收计算租金的做法“很纠结”。这个做法存有漏洞，包括业主无法实时追踪租户的销售，以及租户不把网售数据纳入商场业绩等。

专家“把脉”为公平租约寻妙方刊第31页