近期虽面对再融资压力 S-REIT长期仍具备偿还利息能力

根据新加坡金融管理局的情境模拟测试，不论处于基本或不利情境，在本地有大量业务的新加坡房地产投资信托（S-REIT）尽管近期持续面对再融资压力，但仍然具备偿还利息的长期能力。

金管局昨天发表的金融稳定检讨报告指出，截至今年第二季，大多数S-REIT的利息覆盖率（interest coverage ratio，简称ICR）中位数高于2，显示它们的盈利足以支付利息。

其中，酒店信托的中位数利息覆盖率从去年第四季的4.5，下滑至今年第二季的4.4。

不过，工业信托与零售信托则改善，前者从去年第四季的4.0提高至4.1，后者则从2.9提高至3.1。

目前，S-REIT的中位数负债率是35%，低于50%的顶限。

根据基本情境，随着商业活动恢复，S-REIT将能够在一定程度上恢复收取今年早前租户延迟支持的租金。

不过，为了评估S-REIT在经历拖沓与严重的冠病危机时所具备的韧性，金管局也模拟了中小企业租户收入持续下滑的不利情境。

根据信托管理公司的反馈，可能因为营收显著下滑而提前终止租约的中小企业租户约16%。租约终止将造成介于5%（工业与办公楼信托）至15%（零售信托）的较高空置率。

同基本情境相比，基于损失租金与寻找新租户的开销，S-REIT在不利情境当中的年营收将下滑介于5%至10%，相当于息税折摊前盈利（EBITDA）下挫25%。

金管局指出，即使是在不利情况下，S-REIT偿债能力仍然充足。

然而，酒店与零售信托预料会受到最大冲击，利息覆盖率中位数分别下滑0.8与0.7个百分点。

但是，随着来自营业活动的现金流减少，S-REIT短期面对的再融资压力将持续。其中，许多零售信托在基本与不利情境中的现金覆盖率都低于1，显示这是一个值得密切关注可能陷入资金压力的领域。　

金管局指出，当局近来实施的措施让S-REIT拥有更大的灵活性，支持S-REIT采取紧急措施维护流动性。

“经济活动明年预期恢复，随着国内需求回升和租户的业务前景改善，现金流将改善，这将加强S-REITs的财务状况。”