政府收紧新私宅选购权书的措施初见成效，去年第四季的发展商销售数据与实际销量的差距明显缩小，意味着大多买家最终都有能力购房。


从去年9月28日起，市区重建局开始限制发展商一再向要购买同一单位的买家重新发出选购权书（option to purchase，简称OTP），也就是禁止他们将OTP期限一再延长。这旨在鼓励买家在经济不景时谨慎购房，同时遏制私宅销售数据被炒高的情况。


合登（Huttons）房产集团研究主管李思德提供给《联合早报》的数据显示，去年第四季，发展商预估售出2645个单位，与最终发布2603个的实际销量相近，仅相差42个或少了1.6％。


所谓OTP，是买家和发展商双方在签署买卖契约前，必须事先办理的一道程序。一般上，当买家看中某个私宅单位时，他会支付一笔定金（一般为屋价的5％）向发展商预订单位。发展商会发出OTP，买家必须在下来三星期内签署买卖契约。


延长OTP以往是形成私宅销售数据高于实际销量的因素之一。因为很多交易还未真正完成，买家随时可改变主意不买房。例如，在2019年第三季，发展商预估卖出3572个单位，但当局公布的最终销量为3281个，两者相差达291个，或少了8.1％。


根据合登整理的资料，从2019年第一季至去年第三季，预估私宅销售和实际销量的数据差距介于2.8％至8.1％。


李思德说：“限制一再延长OTP期限的措施初见成效，没有行使选购权书的数量大幅度下跌。这意味着接近99％的买家是有财务能力置产。”


博纳产业（Propnex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）指出，这项新措施可能影响一小部分的潜在买家，以致一些真正的政府组屋提升者无法买下心仪的私宅项目单位。他们可能来不及卖掉手上的组屋或筹不到足够的资金。


不过，据他观察，大部分买家其实都在期限内行使OTP。他说：“我们相信展望更加乐观、利率处于低水平以及市场资金流动充裕，都有助于推动销售。在私宅需求保持良好的同时，买家预计也会对价格敏感，并继续谨慎购房。”


新私宅销量近期走俏，主要由去年底陆续推出的The Linq@Beauty World、鼎瑞苑（The Landmark）、翠宁苑（Ki Residences at Brookvale）、悦文荟（Clavon）、鑫悦府（Normanton Park），以及The Reef At King's Dock等新项目带动。


伊斯迈强调，限制OTP期限一再延长不算是楼市降温措施，因为它的目的是鼓励买家加强财务纪律。


尽管我国去年陷入历来最严重的衰退，但私宅市场仍表现坚韧，价格全年上升2.2％。政府已表明密切关注楼市走势，确保市场表现不会超越经济基本面。


房地产分析师王伽胜认为，今年第一季或上半年的楼市走势极为关键，如果价格不断上涨，当局可能最迟在年中实施降温措施，包括收紧总偿债率顶限（TDSR）或调高额外买方印花税（ABSD）。