上一回未能成功售出 大型项目赶搭新集售列车

楼市乾坤

发展商土地库存逐渐耗尽，上半年政府售地计划的地段选择有限，一些私宅项目今年料迎来

新一波集售的机会。上一回未能成功售出的大型项目，何去何从？

这一波热潮的市场情绪，同过去有何不同？在集售市场中，屋主要如何提高胜算？

本期《楼市乾坤》探讨新一波集售热潮的特点与市场心理。

在上一轮集体出售周期（2017年至2019年）当中，有不少大型或霸级项目随着热潮升温，纷纷赶搭这趟列车。

不过，有人欢喜有人愁，尽管当中有不少项目得到发展商青睐而成交，但也有一些项目最后仍然扑了个空。

未能获得八成屋主支持的这类大型项目，包括文华园（Mandarin Gardens）和绿和园（Ivory Heights）。

其他如布莱德景（Braddell View）、Pine Grove，以及礁湖园（Laguna Park）虽然推出市场求售，但却无法吸引到发展商出手。

新一轮集售周期目前已在酝酿当中，但这些项目至今尚未有任何动作。新一波集售热潮，对它们成功售出会更有利吗？

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时指出，目前发展商买地须预付一笔5％额外买方印花税（ABSD），而且无法退回，这将促使发展商对叫价高于8亿元的大型项目望而却步。

纵观以上项目，只有文华园不属于私有化中等入息公寓（HUDC）。事实上，私有化HUDC求售正是上一波集售热潮的特色之一。

单是在2017年，就有五个私有化HUDC成功通过集售方式卖出，分别是Rio Casa、Serangoon Ville、友诺士雅苑（Eunosville）、淡滨尼阁（Tampines Court）和Florence Regency。此前一年，顺福雅苑（Shunfu Ville）率先在集售市场找到买家。

这些地段之后都被重新发展为霸级项目，最大的是聚宝园（Treasure at Tampines，前淡滨尼阁地段），共有2203个单位。其他在这些地段重新发展的多个项目，单位数目也都在1000个以上。

根据市区重建局数据，这些新公寓自2018年陆续推出以来，大多售出八成以上。例如，截至1月底，聚宝园共售出1715个单位，占所推出2000个单位的85.75％；顺福轩（JadeScape）售出1124个单位，占单位总数的93％。

尽管这些大型项目的销量不俗，但大多数分析师认为发展商在新一波集体出售周期中，不会继续青睐大型项目地段，因为在2018年7月冲着过热的集售市场而来的降温措施，已在一定程度上影响了未来集售项目的规模。

麦俊荣指出，即使标得更大型的地段，发展商也同样得在五年内把项目售完，否则须承担高昂的ABSD；发展大型项目须有更大的市场需求来吸纳，面对的竞争也更大，这意味着“项目越大，风险也越大”。　

由于不少发展商已为发展上一波集售潮的私有化HUDC地段投入大量资源，因此预料在新一波集售潮中，不会再“把多数鸡蛋放在同一个篮子里”。

除了比较不太可能有大型项目推出求售或成交，即将在今年展开的新一波集体出售周期，预料还有其他几个特点。

分析师指出，这包括推出市场集售的项目料不会大量增加、发展商竞标地价也会采取谨慎态度，以及集售项目料将偏重于政府可能进行重大发展的地区。

合登（Huttons）房产集团首席执行长叶润明说，许多项目正在探讨进行集售，但这些项目要取得80％或90％的支持率还需一段时间。

因此，今年不太可能涌现大量集售招标活动，预料全年会有10至20个项目推出求售。

博纳产业（Propnex）投资与集体出售主管吴美琪说，公司接到许多有意参与集售的屋主的询问。据她观察，有50个或以上的项目可能在今明两年求售。

分析师认为，发展商在新一波集售热潮中将会采取谨慎态度。

房地产分析师王伽胜指出，在过去两波的集售热潮中，市场的交易主要是被兴奋情绪与对未来售价过于乐观的情绪所推动。

不过，他预料新一波集售热潮，将会是更加循序渐进、更可持续的“半波”热潮。

首先，在新一波集售热潮还未形成前，政府已经拉响警铃，表示密切关注房地产市场，会在必要时调整政策。

相比之下，在上一波热潮前，政府在2017年上半年部分放宽了降温措施，调低卖方印花税（SSD）并把征税期从四年缩短为三年。政府在同一年的下半年，也未高调作出任何有关可能推出新降温措施的警告。

王伽胜说，2017年是本地楼市在连续疲弱三年后开始复苏的一年，市场情绪高昂，而今年的楼市却不处于复苏状态，因为去年的房价已刷新纪录，房屋销量也很高。

“在当前的艰难时期，加上政府近期的警告，发展商在买地时的出价，不太可能非常乐观。”

叶润明认为，今年集售活动较活跃的地点，应该是新供应较少，或者可能迎来重大改变的地区，例如南部濒水区（Greater Southern Waterfront）。

根据政府于2019年发布的发展总蓝图，该区在五年至10年将分阶段开发。李显龙总理在该年国庆群众大会上也宣布，政府将把南部濒水地区建设成为“滨海榜鹅”，岌巴俱乐部现址将兴建约9000个住宅单位。

王伽胜则看好发展商会青睐汤申—东海岸地铁线周围的地区。该地铁线第二阶段将在今年完工，而未来包括碧湾（Bayshore）站和马林百列站的第三阶段也备受市场期待。

他认为，发展商可享有地铁线周围未来交通改善与注入新活力所带来的好处，须承受的风险也较低。

若削价5％至20％或有望成交

在上一轮集售潮无法找到买家的屋主，若削价5％至20％，或有望成交。

高纬环球资金市场部执行董事傅子伟指出，屋主须要考虑的因素，包括同个地区新私宅推出的价格、市场的土地供应，以及可能同自己的项目竞争的其他项目地段。

博纳产业投资与集体出售主管吴美琪说：“我们相信许多集体出售项目在2018年与2019年招标失败，是因为开价不实际，合理开价对大型项目尤其重要。

她指出，希望集售成功的屋主必须有共识，对开价采取务实的做法。在未来几个月，销售表现好的发展商将会物色价格合理与地点优越的项目，屋主可把握机会。

她认为，一般上，对保留价削价5％将有助于顺利集售，但一些定价太高的项目可能得削价高达20％。

她指出，近期几个集售项目，包括Advance Apartment、Yuen Sing Mansion、海文楼（Fairhaven）和Sophia Ville，大多是在削价后成交。