就势


论市




我国接下来一定要避免的，是如2010年至2012年间的楼价飙涨。


和当年的情况类似，全球利率如今处于超低水平，央行大规模量化宽松虽然扶持了经济活动，也导致资产市场膨胀。


在这个周期阶段进场的购屋者，其实承受着显著的长期财务风险。


农历新年期间跟老同学聚会，听一名从事资讯科技业的老友分享了过去一年的“巨变”。


他不但换了工作，这一年来的个人投资更大有斩获，去年初大手笔买进科技和医疗领域的基金，回报率超过100％。


不仅如此，科技触觉敏锐的他老早就投资比特币（bitcoin），连其他较冷门的虚拟货币也涉足，这一年来回报率有多可观自是不在话下。在座其他同学听得一愣一愣，难免自叹没那眼光和福分。


此君目前的烦恼是：该不该进场买私宅？


他看到新闻报道，内阁部长包括副总理兼经济政策统筹部长及财政部长王瑞杰这一个多月来好几次对楼市走势发出警语，因此跟许多人一样，猜测政府可能即将出手为楼市降温。


但他并不像一些买家那样趁降温措施未推出前进场，而是担心降温措施若推出，楼市行情可能急转弯。换句话说，若不是决策者的警示，他可能已进场，为1月份创下两年半新高的新私宅销量多添一笔交易。


事实上，由于经历过比特币价格的大起大落，他也深悉目前金融市场资金充斥、炒风盛行的状况不会持久，才想把部分资金转到房地产。决策者持续警惕各界慎防楼市过热，部分原因可能就是察觉到情况跟他类似的投资者，恐怕不在少数。


王瑞杰最近一次针对楼市发言是在2月16日公布财政预算案后隔天。他接受彭博电视访问时警告，低利率可能造成房地产价格扭曲，导致房地产投资的巨大风险，而政府不愿看到房地产市场走势超越经济基本面。


刚在周二，总理公署部长兼财政部及国家发展部第二部长英兰妮出席新加坡产业发展商公会（REDAS）新春活动也提醒本地发展商在投标地段时应保持专业、负责任和谨慎，不要激起楼市的过热情绪。潜在购屋者也须对市场动态保持警觉，特别是留意个人偿还房贷的能力。


楼市走势超越经济基本面就应推出降温措施


政府会不会推出降温措施，何时出手，关键其实在于王瑞杰所说的“房地产市场走势超越经济基本面”，是否正在发生。


问题是，即便是往回看，要从历史数据评估楼市走势是否超越经济基本面尚且不易，要对当下正在发生的状况做出判断更是艰难，而且见仁见智。


2009年下半年，我国经济开始从全球金融危机复苏，整体私宅价格在当年首两季重挫后，在第三季强劲回弹15.7％，过后连续10个季度上扬，2010年和2011年劲升17.6％和5.9％。一直要到2013年中，政府推出房贷总偿债率框架（TDSR）为市场降温后，私宅价格涨势才逆转。


同一期间，我国经济在2010年强劲增长14.5％，2011年也增长6.3％。若粗略地单看宏观走势，在当时研判私宅市场并没有超越经济基本面，恐怕也不为过。


来到当下，面对冠病疫情冲击，整体私宅价格仅在2020年第一季环比下滑1％，过后三季都走高，全年上扬2.2％。


同一期间，我国经济在第二到第四季都陷入同比萎缩，全年5.4％跌幅更是历年最糟。但以环比走势看，我国经济在去年下半年回弹，随着疫苗接种，经济重开，今年有望增长4％至6％。若私宅价格和销量同时也继续持稳，可为整个产业链包括发展商、销售代理和建筑业者的平稳复苏和就业带来支持力量。


我国接下来一定要避免的，是如2010年至2012年间的楼价飙涨。和当年的情况类似，全球利率如今处于超低水平，央行大规模量化宽松虽然扶持了经济活动，也导致资产市场膨胀。


在这个周期阶段进场的购屋者，其实承受着显著的长期财务风险。我自己就是个反面教材。


跟私宅一样，组屋转售价也在2010年至2012年间节节上扬。我在2011年底结婚，原本打算为长远安居而直接买五房式组屋，碍于楼市正火，不够现金支付当时仍存在且普遍高涨的溢价，最终买了四房式。


我2015年获得公民权，当时组屋转售价格已从2013年的顶峰下挫。考虑良久，在预期亏损的情况下，我仍申请了五房式预购租屋，以拥有更大的居住空间。2018年入伙时，我脱售旧屋，由于使用公积金支付房贷，甚至得向公积金局申请豁免偿还一笔不小的应计利息（accrued interest）。


若当年房价没高涨后再下挫，我应该有足够现金购买原本想要的五房式组屋，后来也不会蒙亏。算一算，这笔钱相当于好几年的储蓄，存放在公积金户头和拿来投资，将来可多累积六位数的退休金。


无论如何，我的情况已算幸运。后来几年利率没有显著高涨，导致房贷超出可负担范围。我的工作和收入也算稳定。


然而，今后几年的形势不可同日而语。冠病疫情已对社会、经济带来前所未有的颠覆和不确定性。


从利率走势和资金流动性看，庞大的财政和货币政策支援不会永久持续，任何变动都可能造成极大震荡，影响各个资产市场，而且可能比预期更早发生。从就业市场看，许多工作即使当下未受影响，也难保不会在接下来的疫情演变和产业转型中受冲击，打破更多饭碗。主导房价走势最根本的长期市场供需，也出现了不可测的风险因素，例如经济结构转变对未来人口增长的影响难料。


决策者在此刻发出警示，意义在于让房地产市场供需各方意识到各自的潜在风险，希望通过市场自我调节找到可持续的平衡点，让楼市不致偏离以民为本的初衷，避免政府最终不得不出手降温。