财经人语
几个月前，当我采访凯德集团（CapitaLand）首席执行官李志勤时，他表示冠病疫情对集团业务造成负面影响的确很大。然而在疫情巨大冲击下，他考虑的并非采取保守策略——先安安稳稳地度过这段艰难时期再说。相反的，他选择逆势出击，准备利用疫情契机变强变大。
他当时说：“凯德要做好，就必须要有规模，要做大。因为做大了，它才有影响力，能吸引到更好的项目和优秀人才，进而提高竞争优势。”
果不其然，凯德前天宣布历来最大重组计划，把房地产开发业务私有化，同时把投资管理平台和旅宿业务整合，以创建亚洲最大房地产投资管理公司。
在完成重组后，新设立的凯德投资管理（CapitaLand Investment Management，简称CLIM），资产管理规模达1150亿元，除了预计是亚洲最大房地产投资管理公司。它也将是全球第三大上市房地产投资管理公司，仅排在加拿大的布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management）和黑石集团（Blackstone Group）之后。
从凯德与星桥—腾飞的合并，凯德综合商业信托（CICT）的设立，到去年宣布把中国新经济资产的投资大增至50亿元，李志勤上任两年多以来，出手参与的交易或计划，无一不是令市场热议的大动作。这次的重组计划涉及1150亿元交易，以及把凯德集团除牌私有化，更是非常大胆的举动。
为什么他要这么做呢？简单地说，就是要让凯德追求更迅速增长，满足投资者的收益率要求。
科技颠覆房地产行业
李志勤在前天的记者会上指出，现在业务周期越来越短，投资者的耐心程度和等待项目回收时间降低。凯德的房地产开发业务虽然有增长潜能，但这类项目投入资本大，酝酿期长，属于较长时间才能取得回报的耐心资本（patient capital）。
相比之下，凯德投资管理的房地产项目具有在三年内脱售套现，获取收益的潜力。在要求更快回报的年代，这类项目无疑更受投资者青睐，股票估值更高。
李志勤的看法反映了房地产行业这些年的转变。过去，传统发展商的资金循环模式是“买地—发展项目—经营管理—脱售套现”，获利后再把资金转到下一个项目。无论是发展住宅项目、办公楼和零售商场，许多发展商都靠这一招走天涯，钱滚钱逐渐成为实力雄厚的发展商。
然而，科技的颠覆能力影响了房地产业发展，周期变化更快，令传统发展商这招资金循环模式已渐渐失去效应。
举例来说，零售商场过去是最吃香的房地产类别，但电子商务崛起令零售商面临被淘汰的威胁，零售商场需求大幅下滑。又例如办公楼的租金收益向来稳定，可是疫情带动了远程办公风潮，发展商花了好几年建成的崭新办公楼，现在可能会变成无人问津的大白象，办公楼租金面对下行压力。
通过重组业务，李志勤将把房地产开发业务分隔开来，把重心放在投资管理，特别是“经营管理—脱售套现”这部分，这不仅能加快资金循环速度，而且这部分投资都属于轻资产，包括利用“他人的钱”（other people's money）的第三方资本进行投资。
短期股价将上涨
凯德业务重组，对股民意味着什么呢？
短期来看，凯德股价应会上涨。根据拟议计划，凯德股东所获得的现金和股本推算价值（implied value）为每股4.102元，较它上周五的交易价高出24％。凯德昨天恢复交易，一开市就上扬21％至3.99元，随后回落至3.75元，涨了13.29％。
根据凯德提供的资料，传统房地产商的预示市盈率（forward P/E）一般为9.3倍，凯德稍微高一些，达15.8倍，但仍不如联实集团（Lendlease Group）和嘉民集团（Goodman Group）等房地产投资管理公司的19.4倍。因此，新上市的凯德投资管理公司有可能以溢价交易。
不过，2017年本地除牌的亚腾资产管理公司（ARA Asset Management），同样为房地产投资管理公司。它在宣布除牌前的市盈率约15.3倍，比全球同行甚至凯德还低。
亚腾可能于今年在新加坡重新上市，它目前的资产管理规模为1190亿元，到时它将是凯德强有力的竞争对手。
事实上，货币宽松使全球市场充斥了大量资金，许多投资机构进行大规模房地产投资，导致资产价值高涨，趋向泡沫化。在这种充满挑战的前景下，凯德要如何更好地配置投资组合，以满足投资者想要的回报率，同时又不会承担超额风险，这对李志勤和凯德团队都是重大考验。
正如李志勤在记者会上强调，业务重组只是凯德的第一步，集团下来的发展道路还很漫长。
