新经济资产疫中崛起

楼市乾坤

去年的冠病疫情激发了电子商务、远程通讯和云服务等新业态全面提速，为经济发展提供了新路径。

许多房地产企业大举投资建设物流、仓储、商业园和数据中心等，

令新经济资产成为疫情后逆势崛起的资产类别，迎来乘风破浪的高光时刻。

一场冠病疫情不仅改变许多人的生活方式，同时激发了网上购物、远程通讯和云服务等新平台和新业态蓬勃兴起。这些物流和数据需求开创新的经济增长点，也促使更多房地产企业转向投资新经济资产。

近来，物流、仓储、商业园和数据中心等新经济资产的投资热度明显上升。特别是随着电商、线上科技、医药与医疗和云计算等行业在疫情时期迎来高速增长，带动对这些行业的相关设施的需求，并吸引更多房地产资金投入。

例如凯德集团（CapitaLand）去年11月宣布，在中国新经济资产的投资将大增至50亿元，以便乘搭中国经济转型科技、服务，和国内消费的列车。

凯德集团总裁（中国区及投资管理）罗臻毓说：“我们在疫情期间见证了新经济资产租户相对更强的弹性，它们更能承受周期逆风。”

实际上，凯德集团在2019年对星桥腾飞（Ascendas-Singbridge）展开110亿元收购，目的之一就是“迅速扩大在新经济领域的资产规模”。

在2018年，凯德并没有任何新经济资产。去年，它的新经济资产占总资产管理规模的16％，相当于212亿元。

星狮地产（Frasers Property）两个月前推出12亿8000万元附加股配售计划，目的之一就是要加强工业、物流和商业园区方面的投资，抓紧疫情带来的新趋势的商机。

集团透露，筹集资金有过半将用于工业、物流和商业园区的收购、投资和发展资本支出，总额约7亿元。

星狮地产总裁苏华钦（Panote Sirivadhanabhakdi）说：“冠病疫情加速一些趋势的发展，尤其是电子商务的采纳、建立供应链韧性，以及重塑空间如推动更灵活和多用途的空间。”

星狮地产的工业与物流主要位于泰国、澳大利亚、英国和欧洲。在过去三个财年，星狮地产已完成和交付了总值11亿元的工业及物流资产。在下来两个财年，集团预计还有7亿3900万元的项目将完工。

甚至是向来以住宅和酒店为主的城市发展（CDL），也在今年2月以8亿5000万元人民币（1亿7400万新元），从合资公司协信远创（Sincere Property Group）和中国平安手中，收购了深圳龙岗区启迪协信科技园的股权。这也是该公司首次收购商业园资产。

城市发展首席执行长郭益智说，公司当初收购协信远创的原因之一，就是看中对方有显著规模的商业园，这是集团关注房地产类别之一，若有机会，公司准备扩大这方面投资。

大多受访分析师指出，新经济资产成为房地产企业眼中的“热门股”，部分得益于疫情之下大规模居家办公带动的数码经济，另一部分原因则是因传统资产类别如零售商场、办公楼和酒店等，在疫情时期遭受巨大冲击。

高力国际（Colliers International）资本市场副董事骆明利接受《联合早报》采访时指出，不少国家疫情前已在积极推动工业4.0和数码经济等新经济模式。疫情加快了电子商务、科技和研发需求急剧上升。

以新加坡为例，疫情改变许多人的生活习惯，包括对送餐服务有更庞大需求。这种需求直接激发了送餐业者对物流和仓储空间的需求，更重要的是，这股趋势预料会持续下去。

“因此，寻找替代资产的投资者，或可考虑把新经济资产纳入投资组合中，从而实现多元化投资和增长动力。”

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚则从推力因素角度出发，指出疫情影响了投资者对传统资产（如酒店，零售商场和办公楼）的韧性和增长前景的看法。

受到旅客入境和商场人流限制，以及居家办公风潮的影响，去年本地零售空间租金全年同比跌幅创纪录达14.7％，办公空间租金则全年下跌8.5％。酒店客房住客率远远不如疫情前，像去年第三季的平均住客率为63.4％，远低于2019年同期的91.1％。

宋明蔚说，考虑到疫情对传统资产的影响，投资者开始投资到新经济资产中，试图创造具长期韧性或增长潜能的投资组合。

数据中心和冷链物流投资门槛高

新经济资产除了有较大增长潜能，收益率一般也较高。据高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部东南亚及新加坡副主管黄显洋估计，新经济资产收益率约4％至7％，相比之下，中央商业区甲级办公楼的收益率约3.2％。

据了解，零售商场和酒店的收益率分别为4％至5％，以及3％至3.5％。

黄显洋说：“在当前大趋势下，新经济资产被视为能够带来稳定现金流和相对较高收益的资产。换句话说，大多新经济资产的收购，都能对核心投资组合的收益产生增值作用（yield accretive）。”

不过他提醒，一些新经济资产如数据中心和冷链物流（cold chain logistics）需要大量资金和专业知识，投资门槛高。

此外，数据中心的投资市场近来非常火热，除了房地产公司和投资机构，还有政府、电信运营商和互联网企业大举投资这一领域，导致这类资产收益率大大压缩，投资风险显著提高。

世邦魏理仕（CBRE）上月发布的亚太数据中心趋势报告显示，亚太区主机托管数据中心一线市场，在去年的净吸纳量增加1.24倍至322兆瓦，创历来新高。当中，新加坡和悉尼的需求最强劲。

去年亚太区的数据中心资产交易额达22亿美元（29亿7000万新元），是过去五年来的最高水平。

尽管如此，由于数据中心属于高耗能资产，我国政府2019年暂停增建数据中心，希望先妥善解决能源效率问题，所以可投资的数据中心有限。

世邦魏理仕说：“即使行业加快数码化转型，本地数据中心领域还面对可持续问题，这可能限制这类资产投资的扩展。”

另外，零售、办公和酒店资产一般位于市区较优越地点，有升值潜能。可是，新经济资产大多偏离市区，资本增长和租金增长通常较低。

新经济资产还面对宏观政治局势和政府措施影响、为符合可持续要求所带来的高建筑和合规成本、趋势变化可能导致设施无用武之地，以及设施是特定目的建造或量身定制而难以脱售的风险等。

莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭说，如今全球供应链更紧密相连和复杂化，像苏伊士运河堵塞一个多星期，就能导致全球仓储库存不均衡和物流设施的重新布局。

他说：“对许多房地产投资公司而言，它们的未来方针应是在投资组合中涵盖部分新经济资产，以免错过未来增长机遇。可是，它们不应完全摒弃回报稳定和可预测的传统资产。至于该如何平衡两者之间占比，将取决于投资者的风险偏好。”

骆明利认为，新经济资产如今是“乘风破浪”，估计下来会有越来越多弄潮儿加入。她说：“传统资产继续对投资者保持吸引力，不过短期内，我们预计房地产投资的大饼会越来越大，当中新经济资产份额又会以较高速度扩大。”