每单位派息仍低于平均值 分析师：吉宝数据中心房地产信托应进行收购

部分受访分析师虽看好吉宝数据中心房地产信托对第一通的投资，但仍认为信托目前的股价意味着每单位派息收益率少于4%，这低于工业房地产投资信托高于5%的均值，加上信托的数据中心租用率已很高，因此进行收购以推动信托取得显著的每单位派息增长是有必要的。

房地产投资信托的投资与收购消息向来有助于扶持股价，但最近吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）宣布一项投资消息后，股价不升反跌，这究竟是怎么一回事？

该信托在4月底宣布，与第一通（M1）签署不具法律约束力的协议，投资于第一通设立的特殊目的公司（SPV）。

这家公司将以5亿8000万元买下第一通目前的流动和固定与光纤资产。收购资金4亿9300万元来自外部融资，吉宝数据中心房地产信托将投入8700万元，取得该公司的债券和优先股。

此外，信托的投资指示（mandate）也扩大至涵盖数码互联互通领域的房地产与资产。

尽管信托在4月20日宣布2021财年第一季每单位派息（DPU）同比增长18.1%至2.462分后，股价曾稍微上扬，但自它同月28日宣布投资消息以来，信托股价已下跌4%至上周五闭市时的2.62元。

辉立证券研究部投资分析师王佩凤接受《联合早报》访问时说：“签署不具约束力的条款清单，对第一通属下SPV的债券和优先股作出投资，被视为是一项被动投资。在这个阶段，投资的细节还没有定案。

“市场参与者可能认为，该宣布显示吉宝数据中心房地产信托在收购数据中心资产方面面对困难，而收购的时间和规模可能受到影响。”

不过，有分析师却认为，这项投资其实不错，并且会为信托带来稳定回报。

银河—联昌国际分析师殷嘉薇和骆敏仪在一份报告中指出，根据她们的理解，包括本金和利息在内，信托从这项投资每年可以获得1100万元，前后15年。按照投资额来计算，这相当于89%的总回报率，每年平均回报为6%。

“由于这些资产都是用来支撑第一通的业务，因此我们认为这项投资为信托提供了良好的稳定回报，这与它过去收购数据中心所取得的介于3%至6%的回报率一致。”

值得一提的是，信托也打算将这项投资的所有回报回馈给股东。

她们指出，尽管投资于债券，信托表明投资重心仍是数据中心，它不打算大量对受监管限制的证券作出投资。

至于扩大投资指示，她们认为，这将促使信托能够关注其他数码网络资产和结合数据中心与数码网络资产的资产，而不仅是单纯的数据中心。

尤其是在冠病疫情以来数据中心的资本化率（capitalisation rate，净收入除以买价）受到挤压的情况下，这将有助于信托扩大收购机会，以及加强非有机增长。

各证券行对吉宝数据中心房地产信托的评级不一。华侨投资研究公司和辉立证券研究部建议买入与累积，目标价分别是3.32元和3.20元。

至于银河—联昌证券和星展集团研究则建议持守，目标价分别是2.86元和2.80元。即便如此，他们给予的目标价已高于信托当前的股价。

该信托去年10月接替凯德商务产业信托，被纳入新加坡海峡时报指数成份股，至今股价也已下滑超过12%。截至去年底，信托在包括新马在内的亚太区与欧洲的12个城市，拥有19个数据中心。

尽管殷嘉薇和骆敏仪看好该信托对第一通的投资，但仍认为信托目前的股价意味着DPU收益率少于4%，这低于工业房地产投资信托高于5%的均值。

截至3月底，信托组合租用率为97.8%。她们认为，由于信托的数据中心租用率已很高，因此进行收购以推动信托取得显著的DPU增长是有必要的。

数码化趋势推动对数据中心的需求，但收购数据中心所遇到的激烈竞争，却成为吉宝数据中心房地产信托面对一大不利因素。

星展集团研究团队在报告中指出，数据中心的竞争加剧以及资本化率受到挤压，使得信托要在数据中心领域进行收购变得困难。

过去几年，数据中心的资本化率平均被挤压介于50至75个百分点，发达市场的资本化率介于4.5%至6.5%。资本化率高于6%的资产一般需要再投入显著的资本支出，以更换基建与提升效率，但信托表明只要可以释放价值，不介意收购这类需要做出资本支出的资产。

除了数据中心资本化率受到挤压外，星展集团研究也关注信托有高达28%租约（按租金收入计算）将在今年到期。

本地数据中心的租约更新预料保持良好，但马来西亚雪兰莪州Basis Bay的租约却值得密切关注，后者的租用率为63.1%，加权平均租约（WALE）仅1.5年。

不过，华侨投资研究公司研究团队则认为，受数码化与采纳云计算的趋势扶持，吉宝数据中心房地产信托是代表数据中心增长需求的股票。该信托也是最具防御性的房地产投资信托之一，整体组合加权平均租约也长达6.6年。

该研究公司看好信托收购的眼光，“信托的基本优势之一是进行优质收购的能力，我们认为信托下一次所进行的重大收购，将是股价重估的关键因素。”

王佩凤说，随着信托以贷款支付资产提升计划，负债率已从上一季的36.2%提高至今年第一季的37.2%。不过，由于完成资产提升所带来的估值提升尚未反映在账面上，这意味着负债率可能被略微夸大。

尽管如此，信托负债率仍远低于50%的监管限制，而13.1倍的高利息覆盖率和高质量租户也对信托起扶持作用。

当前的负债率意味着信托还有举债进行收购的空间，王佩凤预料信托本财年将进行5亿元的收购。

这项收购会在本财年的上半年还是下半年进行？扩大范围后的投资指示会对收购产生什么影响？投资者拭目以待。