狮城脉搏
对大多数新加坡人来说，建屋发展局建造的组屋不但是他们的家，也往往是他们拥有的最大资产。约80%国人住在组屋。因此，国家发展部长黄循财不时就购买和出售组屋的问题，为国人提出忠告。
最近的例子，是他在3月24日于个人面簿留言，谈到组屋屋契的问题。这是每一个组屋屋主知道或应该知道，但一般却不太去考虑的问题：99年屋契到期时，组屋必须归还建屋局，土地则归还政府。
更重要的是，当组屋剩余屋契越来越短，尤其到屋契末端时，组屋价格也会相应下跌，最终价值归零。
黄部长是针对《联合早报》于3月15日刊登的一则报道做出回应。报道指出，在转售市场里，一些买家仍然愿意出高价购买剩余屋契偏短的组屋。他们似乎认定，所有旧组屋都会自动获选，加入选择性整体重建计划（简称SERS），他们也因此可以从中受惠。
这是及时的提醒。国人应该知道，自SERS计划于1995年推出以来，只有4%的组屋获选加入。也就是说，国人在选购屋龄较大组屋时，不能有不切实际的想法。
最早和那些在独立后头10年里兴建的组屋，现在的剩余屋契约是99年的一半或更短。这些组屋的数目会越来越多。从60到80年代，政府大量兴建组屋来满足日益增长人口的需求，其中有好些是从甘榜迁入市区的。
黄部长坦率地指出，不是所有旧组屋都会获选加入SERS计划。事实上，大部分在屋契满了后会归还建屋局。对屋主来说，这是一个“麻烦的真相”。对政府来说，这甚至可能成为政治上的烫手山芋。
当然，黄部长在面簿中透露的不是什么不为人知的事实。这是所有拥有建屋局组屋的人都应该知道的：向建屋局购买的新组屋的屋契是99年。
撇开这些契约上的问题，屋契到期对政府来说也是一项重大挑战。政府必须考虑如何处理一大批因为屋契到期，看着他们的资产归零的国人的反应。
在满足国人住屋需求上，新加坡在好些方面是独特的。首先，越来越多土地的契约是99年；其次，大多数国人住在政府组屋；第三，大多数人选择购买，而不是租赁住屋。
自90年代，政府便致力实现“居者有其屋”计划，并强调组屋是可以增值的资产。人民往往也大力支持翻新计划，因为这不但可以为邻里注入新活力，也意味着组屋价值的提升。
尽管如此，事实是，随着剩余屋契变得越来越短，组屋的价格也会跟着滑落，大多数组屋也将归还政府。当然，首次购买组屋者（直接向建屋局购买）的寿命不可能比99年屋契长，但接下来的二手、三手买家却可能看着屋契到期，并必须把组屋还给建屋局。
从2013年7月1日起，购买屋契少过60年的组屋买家，在申请建屋局贷款和使用公积金购买组屋时，也同私宅一样受到限制。
除了谈到SERS计划，黄部长也提醒首次购买组屋者，选择购买剩余屋契足以满足他们需求的转售组屋。
对政府来说，挑战是如何处理人们的期望。当然，这是组屋屋主本就应该知道的（建屋局的合约有列明）。但要人们认清，他们的组屋，尤其是剩余屋契不到一半的，会渐渐越来越没有价值，却是一个必须逐渐适应的现实。另一方面，对组屋可以成为退休后资产的观点，国人也必须慢慢做出调整。
黄部长也表示，孩子已经长大成人、成家立业的年长夫妇，可以选择搬到较小的单位，如二房式灵活单位（屋契介于15年到45年不等）或从转售市场购买。不过，一般国人皆有过世后把屋子留给孩子的想法。
很明显的，组屋屋主必须决定什么是最适合他们的选择，不能期待政府实行可以维持旧组屋价值的措施。政府也可能相信，房地产市场理性的运作，可以为个人提供适当的方案。因此，黄部长也说：“未来的组屋转售市场将更多元化，有剩余屋契长短不同的组屋，来满足处于生命不同阶段的国人的需求。”
黄部长提到SERS计划具有高度选择性，也同其昂贵成本有关。过去的一些SERS计划，建屋局不得不动用其储备。在不久的未来，政府预计会收紧财政开支。因此，期待更多组屋获选加入SERS计划是不太实际的。
因为获选加入可以赚取一笔“意外之财”——屋主不但可以搬到一间屋契99年的全新房子，还可以从赔偿与搬迁配套中受惠。从公平的角度来看，我们甚至可以说应该废除SERS计划。
事实上，组屋屋主同屋契也是99年的私人公寓屋主没有什么两样。当剩余屋契越来越短时，屋子的价格同样会下滑。要买这类屋子的国人，必须有足够的认识。建屋局的宗旨是为一般平民百姓提供住屋，若特别优待组屋屋主，就变得不公平了。
SERS计划还是有其功能的。它让政府可以把老旧组屋区的邻里变得焕然一新，也可以让有重新发展潜能的地点更快获得新活力。尽管如此，大多数组屋屋主现在应该明白，他们大概不会从这个计划受惠。
作者是新加坡管理大学法律系副教授
叶琦保译
