陈宝莲
我曾出席不少的房地产业主常年大会，据我观察，一般由管理委员会或代理召开及主持的常年大会，都采取速战速决的策略，尽快结束所有议程。
会出现这种情况，主要原因是附属业主（Subsidiary Proprietor）的出席率都不超过30％。最近出席的一次，到场的业主还坐不满一张大会议桌。如果业主不参加常年大会，不亲自了解公共物业的管理、管理费和维修储备金的财务报告和状况，只会让管理委员会和管理代理基本上没有受到监督，当选委员的水平和素质得不到提升，所拥有的房地产会因管理不当和疏于维修而贬值。
附属业主在接到开会通知后，往往因为看到要提高管理费或征收翻新电梯、油漆粉刷费用等议题时，才会出席常年大会。附属业主应出席常年大会，对管理委员会或管理代理提出的议案行使投票权。
在管理委员会当委员的附属业主，有些拥有数个单位，有些存有私心和唯利是图，真正是为公益服务的凤毛麟角，我甚至见过有人在管理委员会当委员10年以上。
房地产是你的资产，它的保值与增值有赖于对公共设施的维护和保养，但选择一个会妥善管理的代理却又是另一个挑战。一些管理代理公司的委任过程，没有明确的筛选、评估和认证。更糟糕的是，它们对建筑维修与分层地契管理法令（Building Maintenance and Strata Management Act，简称BMSMA）一知半解，随意解读。
几乎每个管理委员会都会委任对BMSMA有全面了解的律师为法律顾问。拟一份发给违例附属业主的书信或协议就要支付数百元，有涉及分层地契局或高等法庭的咨询或出庭，金额更是不菲。这些本应用在房地产保值的管理费，却被用在诉讼上。
管理代理和附属业主的沟通有失误，管理委员会就须承担相应的后果。最近报章上刊登的数起纠纷，就因附属业主误信管理代理所言，而把砖墙改为玻璃门墙，而被控告。又有管理委员会误告附属业主侵犯公共走廊而败诉。分层地契局每年处理的仲裁申请有增无减。
有20％的国人住在私人分层公寓，加上分层工商业大厦不计其数，所需要的物业管理人员数目庞大。在供不应求的情况下，许多管理代理公司所聘请的公寓经理、助理等都没有经过培训，有些又干了不诚实的事。管理委员会的委员不得已，只好手把手教他们，可是他们过了一段时间就离职或被调走，又来一批新手。我就听过有一个委员大叹早知道去住组屋。
建议有关当局尽早制定管理代理公司的营业执照框架，管制有关从业人员的技术和知识水平，以免因分层地契管理失误而出现越来越多的纠纷，致使理应用来提升物业素质的管理费变成律师费。
