香港特稿：置业阶梯延伸港人安居梦

港人港事

香港特首林郑月娥10月11日发表任内首份《施政报告》，港人最关心的房屋问题是重点之一。林郑月娥在施政报告中建议重设置业阶梯，为不同收入港人家庭提供置业安居机会，要点包括增加“公屋”和“居屋”之间的“绿置居”供应，让经济条件较佳租戶购买以腾出租赁公屋单位给轮候人士；亮点则是为入息超出“居屋”上限，长期只能仰望“私楼”兴叹的夾心层增设中产家庭可负担的“港人首置上车盘”，帮助从未置业的港人，圆满安居梦。

住在香港葵涌邨公屋（租赁式公共住房）的李太透露，入伙近十年来一直没人上门巡查，近日房屋署忽然派出一支小队来敲门，质问客厅为何加了一张床铺，怀疑李太一家收容了外人居住，声言若有“黑市居民”，将取消其公屋户籍。

住大窝口邨的罗太告诉《联合早报》记者，年老多病的家婆独居葵涌邨，近日向有关当局申请让孙儿搬回葵涌邨照料生活起居，该办事处声言只发“暂住证”，不能加入户籍。这将排除孙儿未来继承祖母公屋单位的可能，情况跟以往大不相同。

香港公屋住户近期感受的压力越来越大，过去重视人情味，对有关政策“睁一眼闭一眼”的房屋署，现已严格执行各项规定，包括明确公屋户主权不能继承、要求户主在收入超额后缴交“富户”的双倍租金等。

港府的“公屋富户政策”于上月收紧了“富户”交还公屋条件，只要公屋户年入息超出限额五倍、资产净值超出限额100倍，又或在港拥有物业，该公屋户就必须在12个月内迁离单位。

房委会已陆续向首批约千个“公屋富户”发出申报表。据了解，有“富户”透过转移资产，或除去户籍等手法，试图避开政策。当局估计，当明年4月下一批公屋户审查前，将出现更多公屋户除名个案。

房委会数字显示，今年首季已有1.01万宗删除公屋户籍个案，数字较过去三年全年约3.3万至3.6万宗为高。

上述变化有迹可循，上溯可从林郑月娥今年2月27日发布的（特首）竞选政纲中发现“重建置业阶梯”的建议，她在10月11日发表特首任内首份《施政报告》时提出的“港人首置上车盘”和增加“绿置居”供应，也是竞选政纲中的理念。所谓“上车”，指的是港人首次置业；“上车盘”指的则是性价比、面积方面适合年轻人首次置业购买的楼盘。

林郑月娥在《施政报告》中也强调，将增加资助公营房屋数量，以吸引公屋户弃租改买。

要了解香港的置业阶梯，首先须从起步的公屋说起。

所谓“公屋”，指的是出租的公共房屋。直至去年，全港约有三分之一人口即超过200万人，居住于76.16万个公屋单位，当中包括房委会辖下179个屋邨的约76万个单位，以及香港平民屋宇有限公司大坑西邨的逾1600个单位。

公屋是港府为低收入居民设立的福利政策，租金中位数过去10年仅由1390港元（243新元）上调至1500元（262新元），租金与收入比率更由13.5%降至9.3%。

申请入住公屋，必须符合按家庭人数而定的每月最高入息限额及总资产净值限额；单人家庭入息限额是1.125万港元（1962新元），资产限额为24.5万港元（4.3万新元）。

家庭人数越多，入息限额相应调高，二人家庭入息限额为1.735万港元（3025新元），资产限额为33.3万（5.8万新元）；五人家庭入息限额提高到3.296万元（5747新元），资产限额为56.2万（9.8万新元）。

香港房委会于1987年起实施“公屋住户资助政策”（俗称“富户政策”），向不再需要资助的住户减少房屋资助，以鼓励“富户”迁出公屋单位，确保公屋资源合理分配。

然而，当局审查后虽发现“公屋富户”有近三万户，占公屋租户3.5%，但每年只收回数百个单位，部分公屋户虽然“富”起来了，却继续享受公屋福利；与此同时，申请入住公屋的轮候队伍则越来越长。

林郑月娥“重建置业阶梯”政策的构想是，一方面对“公屋富户”或“黑市居民”加大压力，迫使腾出单位；另一方面加大诱因，争取即便尚未达“富户”水平，但有意购楼的公屋户，购买受政府资助的公共房屋——“居屋”，以腾出公屋单位。

在香港，当公屋户离开公屋这个“舒适区”后，其置业阶梯概括分为四级，当中有三级是港府资助出售房屋，包括“绿置居”“居屋”（包括“白居二”）及“首置楼”，然后是最顶层的私人住宅。

“绿置居”（绿表置居计划）是选择一些正在兴建的公屋项目，以先导计划形式出售给符合资格的“绿表”人士，主要为现有公屋租户，也包括多类符合资格获编配单位的公屋申请者。

林郑月娥计划将“绿置居”恒常化，大量增加单位数目。首个“绿置居”项目为沙田火炭重建项目，预计有4800个单位。

“居屋”是“居者有其屋计划”的简称，是香港主要的资助出售房屋，以市价折扣率（例如七成）再扣除地价后售予符合资格的低收入港人。“居屋”转售有严格限制，包括须补缴地价等。

“白居二”指的是以“白表”免补地价购买二手居屋的计划。相对于“绿表”，“白表”人士的要求宽松许多，他们或是私楼住户，也可是公屋住户或任何资助房屋计划单位住户的家庭成员。

另外，房委会“租者置其屋计划”（租置屋）下的业主及家庭成员，可以“白表”购买“白居二”单位，不受入息、资产及住宅物业拥有权限制，但须将“租置屋”单位出售。

注：

“绿表”即绿色表格，“白表”指白色表格，香港政府借以区分不同购屋资格。绿表人士为公屋住戶，白表人士属于非公屋住戶。

80万公屋论引发争议 林郑月娥道歉

香港特首林郑月娥不久前接受报章访问时，声称香港公屋只需增至80万个就足以满足基层家庭需求，日后可把大部分新建公屋转为“绿置居”。有关言论立即招来狠批，连建制派也不留情面，逼得这名新特首为话题引起的社会焦虑，公开道歉。

上周二（10月31日），林郑月娥出席行政会议前解释，“80万”这个数字并不是为公屋定下的目标或上限指标，只是她在接受媒体一小时的专访中说出的一句话。她坦言，香港的房屋政策概念相对复杂，她的言论不幸被“数字化”，引起社会大众不必要的焦虑。

林郑月娥说，发展出租公屋是为基层和低收入家庭提供已久的安全网，仍需多建才可缩短轮候时间。同时，港府正加大力度帮助较有能力且想要置业的公屋住户，循着她提出的置业阶梯上移，从而腾出公屋单位给有需要者。

林郑月娥承认：“或许我要更加敏感，知道作为行政长官，在一个那么受社会重视的房屋议题上，一个太简单化的表述是令人比较难掌握。”她说，连立法会的讨论也只聚焦于“80万”这个数字，她为此深感可惜。

“80万”这个数字从何而来？林郑月娥解释，基本上以现存75.6万个公屋单位数量，加上今后数年必会增加的出租公屋量，“是一个概括性的整数，但不是目标或极限。

“以目前轮候（公屋）人数和轮候时间，当然是不足够。”她说，当日后香港房屋政策各个元素完备，置业阶梯改善了，公屋单位又有一定流转性，而其他较有能力的人有住屋需要，就透过出售公营房屋来满足。

“我再次重申，最终‘绿置居’替代出租公屋的数量，仍然有待房屋委员会评估，也取决于日后公屋居民对于出售资助房屋的反应及需求，并不存在一个硬指标。”林郑月娥说。

香港政界分析，这次连建制派也狠批“80万公屋论”不切实际，是因为建制派不想失去公屋住户和基层市民的支持。这个阶层一向都是建制派的“票仓”，为了安抚选民，建制派只能向港府发炮。

行政会议成员、新民党主席叶刘淑仪，也要求运输及房屋局长陈帆解释“80万公屋论”的理据何在，并强调公屋应以“扶贫”为主，近年却变成“置业”主导。她警告：“香港楼价高，把港人推去买楼很危险！”

值得留意的是，叶刘淑仪本身身兼行政会议成员，她在立法会质询港府的房屋政策时似乎有违集体负责制。而且，叶刘淑仪在立法会的提问，也显示她事先没听过“80万封顶”之说。换言之，林郑月娥可能事先没与行政会议讨论过公屋“封顶”的问题，结果因采访中的一句话，引起了轩然大波。

港人望楼兴叹

林郑月娥在《施政报告》提出“港人首次置业先导计划”（首置楼），初步构思是透过地契条款，要求发展商混合发展，除兴建私人住宅单位外，也发展指定数目的首置单位，供出售予港府规定的符合资格人士。

这些符合资格人士，必须是从未在港置业的港人，收入限额比“居屋”高；单身申请人收入上限为月入不超过3.4万港元（5927新元），二人或以上家庭不超过6.8万港元（1.19万新元）。首置单位转售有年期限制，也较“居屋”长。

虽然林郑的“重建置业阶梯”策略用心良苦，一方面想令更多港人置业，从而实现生活稳定、更愿意为香港打拼，但在目前香港天价楼市的大环境下，港府的资助出售房屋售价还是跟市价挂钩，低收入者根本无从入场。

港府试图以置业阶梯来带动公屋流转，然而公屋实际上流转偏低，这与香港基层收入，远远追不上楼价有直接关系。