从联名到分权 搞懂房地产权

阿芳在巴刹巧遇阿玲，谈起上海女子继承亡夫一半公寓权益，死后原配一无所得的新闻。阿芳不解，公寓明明是男子与前妻联名的，为何法庭这样判？阿玲也不明白，顺提儿子最近跟朋友投资买公寓，说律师叫他用什么‘分权拥有’，不要用‘联名拥有’的方法注册。

‘联名就联名，干嘛还分这么细？两种有差别咩？’不论是组屋或私人房地产，动辄数十万元，高则数千万元，以什么形式注册马虎不得。

本期《说法识法》，邀请福尔敦律师事务所律师李达荣解答这两种联名方式的法律意义，也谈谈联名其他资产时，包括银行联名户头须注意的事。

夫妇联名的房地产，离婚时未必就自动终止，完全取决于法庭如何裁定。

李达荣律师说，离婚时，法庭发的庭令有两种，一是对离婚一造或两造产生效力的个人庭令（personal order），另一是对特定资产起效力的房地产庭令（property order）。

他举例说，离婚男女方联名拥有A、B和C三个房产，还有汽车和银行户头。

以个人庭令来说，法庭不必针对特定资产发出庭令，只须针对所有资产给予一个大方向。比如，叫男女方集合所有的婚姻资产，然后各分一半。

以这种情况来看，正式离婚令发出后，A、B和C的联名形式不会自动终止，“庭令是强制男女方采取行动，卖掉房子和汽车，将所得分一半，户头存款也分一半。”

他指出，当房子准备出售时，联名形式才会终止。

至于第二种房地产庭令，联名形式则自动终止，即使房子还没准备出售。

不过，法庭裁决时也可综合两种庭令，例如，下令平分A，其余资产以六四来分。

房地产拥有权分两种，一是“联名拥有”（joint tenancy），另一是“分权拥有”（tenancy-in-common），以什么形式注册，对持有人都起显著影响。

李达荣律师说，联名拥有的房地产，当其中一方去世时，生存者取得权（rule of survivorship）的原则就会生效，即死者的拥有权会自动转到还在世一方（可超过一人）的名下，不能当成去世一方的遗产列入其遗嘱，或按照“无遗嘱继承法令”分配（如无遗嘱）。

“分权拥有”则不同。当其中一个屋主死亡，房地产的权益可根据持有的百分比分割。屋主可通过立遗嘱，让遗产受益人享有拥有权；如无遗嘱，去世一方的拥有权，则按照“无遗嘱继承法令”分配。他说，夫妻一般都以联名拥有的形式注册房地产，如涉及做生意或投资，房地产则多以“分权拥有”注册。

联名拥有的房地产，如果一个持有人突然过世，另一方可直接获享房地产的全部权益，不必采取任何行动，包括请律师办理手续。

房子如果是“分权拥有”，假设丈夫持70％，妻子30％，丈夫突然死亡且没遗嘱，妻子就得向法庭申请，分割权益，享有70％的一半（即35%），剩余的35％给孩子平分。

李达荣律师说，即使是立了遗嘱，也一样得向法庭申请遗嘱验证书。丧偶期间，还得处理这样的事，可以是混乱且困难的。

夫妇联名拥有的好处是一方过世，另一方自动继承整个房地产。如果是分权拥有，其中一联名人死亡，其他联名人必须到法庭解决亡者一方的权益，看是不是让其他联名人买下，还是把房子卖掉，然后根据权益的百分比分掉售卖所得。

还健在的屋主，即使想保留房地产，但没有经济能力买下亡者的权益的话，房子还是得卖掉的。

李达荣律师指出，只要是涉及商业，以“分权拥有”的形式注册是比较理想的，因为可以保障自己的权益。他举例说，如果A和B分别持30％和70％的厂房权益，B过世，A可继续持有那30%，直到B的受益人来分配B遗留的70％。

李达荣律师提醒，如果是商业合作，联名拥有形式注册房地产有一定风险。

他说，假设A和B分别支付厂房的30％和70％，再以联名拥有注册拥有，两人后来闹纠纷，要拆伙，但公司的持股情况不清楚。

只有30％权益的A，可能虚称他和B的股权是相等的，会争取房地产的50％权益。B得上法庭起诉A，证明他当年付了70％，过程可以很冗长。

万一B过世，贪心的A大可瞒着B的家人，说他根据生存者取得权原则，可得全部权益。不过，如果B的家属起疑，他们可采取法律行动向A追讨，但过程同样冗长。

一些年迈父母为了方便，喜欢与孩子联名银行户头，没考虑到保障利益的问题。李达荣律师说，A和B有联名户头，A一旦过世，B就得到存款。

他说，一些父母让联名的孩子任意提存款来用，一些父母则要持守存款，等孩子到达某个年龄，才让孩子享有存款。像这样的情况，法律无法阻止孩子任提，父母只有给予管教，灌输理财知识给孩子。

他指出，一些父母虽然与孩子联名，但他们还是要保留存款给自己，只是要孩子代为管理户头罢了。

以这情形来看，要保障钱财，最好的方法是父母跟孩子签署信托宣誓书，让孩子承认他们并非真正的存款持有人，他们只是代为保管。这么一来，孩子若擅自提取，就算违法，可能被父母起诉追讨。

李达荣律师说，一些父母可能利用联名户头来存款和交易，允许孩子也这么做。这种情况下，信托宣誓书就没有效力，因为存款不断变更。

他建议，父母要保护自身利益，就得保存详细的存款和提取记录，确定到底由谁经手。日后有争议，就有证据。

“最终，保护自己利益的最聪明做法是，不要开设这样的联名户头，因为存款不断被不同的人提取。父母应当有自己的户头，用自己的户头交易和用钱。”

李达荣律师说，联名投资户头跟联名银行户头一样，任何持有人要保障自己的利益，同样可签署信托宣誓书。

至于保单，因为相关基金一般浮动不大，所以较少触及与联名银行户头和联名投资户头的问题。

可是，如果保单联名人享有的基金份额不同，也应记录在案。

联名保险箱的情况也一样，因为储存物件容易鉴别，一旦不见，不难追查下落和罪魁禍首。

男女方结婚时联名买公寓投资。办理离婚时，女方要求平分，男方却在公寓未出售前过世。

男方家人要求享有一半的权益，起诉女方，女方却称享有所有的权益。

法庭裁定，较早的判决已下令两人卖掉公寓，然后平分，当时联名形式已转成分权拥有。

法庭判男方家人胜诉，下令公寓得卖掉，女方和男方家人各得一半。