举债顶限若升至50％ 房地产信托可创造225亿元营运资金

本地34个房地产投资信托的负债率，平均介于34％至35％，如果监管当局把举债顶限提升至50％，预计可创造约225亿元的营运资金，提高信托的竞争力。

新加坡交易所投资者教育网站SGX My Gateway日前根据本地房地产投资信托（REIT）最新的财务及全年报表，以及从中汲取的指示性数据计算发现，如果这些REIT把负债率提升至40％或45％，它们有足够的能力分别获得约83亿元或154亿元的额外营运资金。

REIT一般通过债务来资助资本密集型（capital intensive）收购，以在国内外扩大投资组合或展开资产提升计划（asset enhancement initiative）。新加坡金融管理局日前公开征询意见，探讨把举债顶限从目前的45％提高到50％至55％。

本地34个REIT中，百汇生命产业信托（Parkwaylife REIT）的总债务成本（all-in debt cost，简称ADC）最低、利息覆盖率（interest coverage ratio，简称ICR）最高，分别是0.9％和13.2倍。

低ADC、高ICR的还有另三个REIT：克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT）的ADC为1.4％、ICR为9.2倍；吉宝数据中心信托（Keppel DC REIT）的ADC为1.7％、ICR为12.9倍；德国办公房地产投资信托（IREIT Global）的ADC为1.5％、ICR为10.0倍。

鑫盟理财（Financial Alliance）财富管理总监黄志明在接受《联合早报》访问时说：“在低利率环境下，通过债务融资有时更便宜，只要使用得当不失为扩大资本结构的方法。”他认为，REIT通过债务增添资产，对投资者而言，既可避免稀释利益，又有机会提高收益。

不过黄志明指出：“虽然REIT可通过更高的举债顶限，借机收购海外资产，分散投资组合风险，但这也意味着信托将更受制于利率与汇率的波动。好在金管局所设的最低2.5倍利息覆盖率是道不错的防线，阻止未达标者进一步增加债务。”

金管局如果提升举债顶限，交易培训公司泰源（TerraSeeds）培训主管王玢霓认为，以REIT一贯成熟谨慎的作风，不会因此调高借贷。即便增加债务，依旧会对利率与汇率进行对冲，降低风险。她举例说：“百汇生命产业信托的负债率虽然高于平均，但它13.2倍的利息覆盖率也是REIT中最高的。”

星展集团研究也认为，除非是为了特殊的收购或发展机会，REIT不会轻易动用更多的债务，经验丰富的信托经理应该也明白，在经济及房地产周期的后期加速用债的危险。