理财锦囊：投资买房承传财富的利弊

房子的基本功能除了是居住生活的地方，如今还成了投资工具，甚至是确保孩子未来能享有良好经济条件的遗产。

为什么选择房地产？进行这类投资该注意什么？本期《理财锦囊》为读者一一解答。

许多关于上流社会的电视剧里，经常出现富豪爸爸一掷千金买下豪宅送给孩子当礼物的剧情。现实中也有孩子为了争夺过世父母留下的房子，而闹上公堂的新闻，这都显示了房地产的重要价值。

冠病疫情虽然导致全球经济充满不确定性，但新加坡社会和政治稳定，房地产一般上具有较好的保值能力，尤其是私宅，适合作为传给下一代的遗产。此外，孩子长大后无须为买房子而烦恼，可把自己的收入用在其他用途或投资。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说：“在2008年金融危机过后，私宅市场复苏时，有更多人买房子用于遗产规划，可能是因为他们对纸质资产的信心较低。”

本地私宅市场在病毒阻断措施结束后逐步复苏，他认为，当市场周期处于上升趋势时，对投资型私宅的需求就会增加，而买房子的其中一个原因可能包括遗产规划。

让孩子继承房子的做法并不新鲜，一般上只须立好遗嘱就可在过世后把房子留给孩子。可是拥有超过一个房子的人都要缴交额外买方印花税，这让一些家长改而直接以孩子的名义买房。

陈林律师事务所执行合伙人兼房地产业务主管林丽莲受访时说：“政府还未推出房地产降温措施前，家长大多会以自己的名义买房子并计划在过世后让孩子继承。可是，自从额外买方印花税条例出台后，不想支付高额税款的家长便以成年孩子的名字登记，或为21岁以下孩子成立信托。

“换句话说，家长在生前就把房子传给孩子而不是在死后。”

据她观察，自从政府在2018年调高额外买方印花税（ABSD）之后，买房地产并以信托方式让孩子继承的客户增加了，而这些房子的价格大多低于200万元。

林丽莲说，公司现在每周会接到两三个关于设立这类信托的询问。

在利斯苏富比国际房地产执行董事谢汉茂看来，另一个原因是富裕家长想为孩子开启房地产投资的大门。

“买下优质洋房的高净值（High Net Worth Individuals，简称HNWI）人士较可能把房子当作留给孩子的财富。此外，位于黄金地段，而且总建筑面积与独立洋房相似的低密度分层地契房地产项目，也是这类买家的另一项选择。”

用房地产作为财富管理工具，有许多好处。

谢汉茂说，房地产一般会在一段时间后升值，幅度往往会高于每年通货膨胀率。此外，还有保值作用，以防货币贬值。新加坡政府不征收资本利得税（Capital Gains Tax），因此屋主脱售房子时不用缴交这项税款。给孩子买房子也不必缴交遗产税。

谢汉茂说：“房地产若租出去，能提供稳定收入，房地产也可贷款购买，把现金用在其他回报率更高的投资。”

有利，自然也有弊。

房地产并不便宜，除了要支付首期、还有印花税、保险、房地产税、维修、偿还贷款等，必须有一定的经济能力。此外，房地产是一项长期投资，无法快速出售套现应急。

林丽莲认为，剩余地契较长或永久地契房地产较适合用作遗产规划。

可是这不表示，家长不能买99年地契的房子给孩子。

谢汉茂认为，位于黄金地段的99年地契房子，若获得妥善维修和管理，其实能长期保值。例如卓锦豪庭（The Orchard Residences）、滨海湾居（Marina Bay Residences）和天一阁（Sky@Eleven）等。“这些永久地契和租赁地契私宅，具有通过集体出售计划重新发展的潜能。若能持守一间房子五年或更久，房子的估值很可能会高于购买价格。”

然而，地契剩余年分越少，房子的价值可能下降，一些人可能会急于在房地产市场大好时尽快出售套现。

国浩房地产住宅销售总经理荘爱玲认为，家长买下房子后出租赚取收入，不一定要卖掉，此外较老旧的房子有可能以集体出售方式脱售。