S-REIT 2月份总回报率负3.1％ 但分析师看好下来表现

新加坡房地产投资信托（S-REIT）2月份总回报率为负3.1％，低于全球平均水平3.7％，尽管面临机构投资者抛售压力，却吸引不少散户进场买入。

证券行分析师看好S-REIT接下来表现，尤其是本地零售REIT，预期人流量持续改善并支持租户销售。

新加坡交易的最新研究报告指出，散户2月份净买入2亿6890万元REIT，最受散户青睐是丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）、腾飞瑞资（Ascendas REIT）及丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust），分别净买入5380万元、5050万元和3450万元。

另一方面，机构投资者上月净卖出2亿4020万元，并与散户唱反调，净卖出上述三只信托。

尽管富时海峡时报房地产投资信托指数（FTSE ST REITS Index）从1月20日高位回调7.8％，但星展集团研究分析师姚企钖和蔡素珍认为S-REIT具有投资前景，收益率息差（yield spread）约4.6％，是2013年以来最高的。

他们看好零售和酒店REIT的每单位派息能从疫情复苏，至于拥有多元化甲级办公楼及商业园区的办公楼REIT也能抓住市场结构变化的需求。

此外，本地零售REIT的出租率去年第四季保持95％高水平以上，租户销售额呈环比增长。若与前年同期相比，郊区购物中心租户销售额情况不一，有者下滑10％，有者则增加10％；至于市区购物中心销售额，则恢复至2019年第四季70％至85％水平。

尽管市区购物中心的复苏速度较慢，但银河—联昌证券分析师殷嘉薇和骆敏仪认为这已令人鼓舞，因为游客通常占市区购物中心总销售三成。两人指出，去年年底佳节期间国人无法出国旅行，这推动租户销售，若不是防疫措施限制促销活动，销售额预计会更高。随着防疫措施放宽及上班族回流，她们看好人流量今年将进一步获得改善并支持租户销售。

整体来看，新交所指出在信托管理人的积极资本管理之下，S-REIT截至1月底资产负债表良好，平均资产负债率保持在36.8％。若依据50％顶限来看，整个行业估计有216亿元的潜在举债空间，这可以为重资本的收购活动带来资金。