证券行分析师指出，与六个月前相比，S-REIT估值并不具有吸引力，预料仍会面临抛压，股价继续波动，建议投资者短期内要谨慎，但眼光长远者则能选择趁低吸纳。




全球国债收益率近期迅速攀升，美国10年期国债收益率和新加坡政府债券10年期收益率今年来已上涨逾60个基点和70个基点，导致新加坡房地产投资信托（S-REIT）遭受抛压，工业信托更是首当其冲，一直在扯本地股市的后腿。


证券行分析师指出，与六个月前相比，S-REIT估值并不具有吸引力，预料仍会面临抛压，股价继续波动，建议投资者短期内要谨慎，但眼光长远者则能选择趁低吸纳。


富时海峡时报房地产投资信托指数（FTSE ST Real Estate Investment Trusts Index）今年来下跌3.7％，而新加坡海峡时报指数则上扬8.3％，凸显S-REIT正落后于大市。


华侨投资研究公司昨日发布的研究报告显示，国债收益率飙升压缩S-REIT派息收益率与新加坡政府债券10年期收益率之间差距，使S-REIT估值失去些许吸引力。


富时海峡时报房地产投资信托指数的远期收益率和新加坡政府债券10年期收益率之间差距已压缩至395个基点，比今年初低了57个基点，也比10年平均值低0.4个标准差。


从历史数据来看，尽管富时海峡时报房地产投资信托指数的表现与新加坡政府债券10年期收益率没有清楚关联，但债券收益率突然急剧上升可能会导致S-REIT出现反射反应（knee-jerk reaction）而股价下跌。


星展集团研究报告指出，国债收益率上升意味着投资者预期经济将强劲增长，推高通货膨胀率，引发市场轮动，投资者一般转向周期股票，这推动海指表现。


然而在S-REIT各领域中，相较于更为稳定的工业信托，属于周期行业的零售及办公楼信托的表现较优越。


相比零售和酒店信托 摩根：工业信托最脆弱


与零售和酒店信托相比，摩根大通（JPMorgan Chase）认为工业信托是“最脆弱”的，因为平均收益率和每单位派息（DPU）增长率相对较低。


另外，经营数据中心的吉宝数据中心信托（Keppel DC REIT）和丰树工业信托（MIT）在企业价值倍数（EV/EBITDA）这项关键财务指标比美国同行高出10％至15％，这是不可持续的。


摩根大通顺势调低丰树工业信托、吉宝数据中心信托、腾飞瑞资（Ascendas REIT）以及丰树物流信托（MLT）的评级，从“增磅”降为“减磅”。


新加坡交易所（SGX）数据显示，上述四个工业信托兼海指成份股今年来跌幅介于4.03％至12.8％。


不过，华侨投资研究较乐观，对这四个工业信托维持“买入”评级，认为具有长远眼光的投资者趁低吸纳，相信稳定经济复苏前景支撑S-REIT运营改善，中长期内有助推动重新估值。


整体来看，华侨投资研究关注15个信托最新一季财报显示每单位派息平均同比跌幅为14.4％，在市值加权（market-cap weighted）基础上跌幅则为7％，大多数信托表现都符合预期，反映正从疫情逐步复苏情况。


展望未来，2021财年和2022财年信托每单位派息在市值加权基础上预料取得同比增长14.4％和8.9％，基于去年租金优惠和边境封锁限制造成较低比较基础。