市场论
由于未来香港住宅房屋供应有望继续增加，在目前需求放缓的情况下，我们认为今年香港楼市会继续向下调整。
首先，香港公共租房的供给会继续增加。据今年施政报告和香港房屋委员会数据显示，未来五年将有7万6700单位，年均供应量约1万5340单位，远高于2010至2014年间的年均1万2393单位。
其次，在私人房屋方面，今年施政报告指出未来三至四年私楼供应量约8万7000单位，为历史新高。过去五年每年私楼供应量仅1万1400单位，而未来五年每年将有1万9400单位，升幅70%。
此外，屋宇署数据显示，去年前11个月新屋动工数总计1万6916单位，较上年同期大幅上升185%。据新屋动工数据，明后两年私楼供应量将约1万2400单位，高于2010至2014年间的年均1万1380单位。
最后，据港房屋委员会数据，今明两年公共租房供应（1万1400单位）和资助出售单位供应（3000单位）明显少于2017至2019年的年均公共租房供应（1万5950单位）和资助出售单位供应（4250单位）。
因此，我们相信一手住宅市场的发展商会趁未来公屋、居屋供应量大增和美联储加息周期显著影响香港楼宇按揭成本前，加快推出更多住宅单位（甚至是以楼花形式）以回收现金流。这或将导致今年私楼供应明显增长，从而增加楼价向下调整的压力。
另一方面，由于外资流出，港币在今年1月份大幅贬值0.9%，美元兑港币汇率从7.75一度升至7.8294。而今年1月18日当周香港1个月人民币隔夜银行间同业拆借利率（Hibor）从一周前的0.23%升至0.39%，较去年11月显著增长0.2%。投资者担忧楼市会因Hibor飚升而崩溃。
我们认为购房者压力的确会随Hibor上升而增加，香港楼市也会因利率上调而面临下行风险，但就目前香港金融稳定而言，楼市崩溃的风险仍较小。
首先，香港金管局总裁陈德霖表示过去几年热钱入港的规模为1300亿美元（1851亿新元）左右。截至今年1月21日香港货币基础中总结余和未偿还外汇基金票据及债券约1566亿美元，足以抵抗这1300亿美元的流出，因此香港资金池仍较稳定。
其次，香港银行业一般在最优惠利率（PRIME Rate）和Hibor之差收窄到3%至4%时才会开始上调最优惠利率，而目前两者仍有4.61%差距。就算上调最优惠利率也是香港在美国进入加息周期时为维持金融稳定的正常现象，未必引起楼市混乱。
最后，我们可以参考2008年楼市崩溃时香港1个月Hibor短短一个月内便飚升3%，但目前Hibor只较低位增加0.2%，相距仍很大。因此，我们认为楼市的确有下行压力，但未至崩溃。
整体而言，我们相信买家眼见香港楼价开始下调，定不会在此时急于入市，相反，他们更希望等楼价触底时再作决定。我们预计截至今年6月香港住宅整体楼价跌幅或达5%至10%。
另一方面，由于美联储加息会提高按揭成本，以往供楼比租房便宜的局面有望被扭转，不少投资者会暂时以租房替代买楼来等待楼市前景明朗化。有趣的是，在租房需求上升之际，租金并未跟着上涨。去年7月起，香港租金按年增幅已连续五个月放缓，而10月和11月住宅租金更较上月分别下跌1.1%和1%。
我们认为主因是一手市场发展商低价促销的策略使得一手市场楼价更贴近二手市场楼价，从而严重打击二手楼市的交易活动并使二手楼价进一步下挫。
在此情况下，大部分业主不想在楼价下跌时抛售他们的物业，而是改为放租替代，使租务市场供过于求，继而压低租金。（下篇）
（作者是华侨银行经济师）
