市场论


近来香港物业市场进入严冬，上月更创下令人吃惊的纪录。土地注册处数据显示，2016年1月份整体物业注册量合共仅录3123宗，按月大跌逾四成，较2008年11月金融海啸爆发后的3786宗低位更低，创自1991年有纪录以来新低。


一手新盘首月注册宗数急跌，按月下挫近八成至仅451宗，创自2013年7月后的30个月新低。二手住宅物业方面，也只录得1658宗，按月跌约16%，不但创自1996年有纪录以来最少，并已连续三个月低于2000宗水平。


住宅交投冰封，并非没有供应所致，而是现在市场由买家主导，购买力只追逐“低市价盘”。值得留意的是，上述数字仍未反映最新市况，鉴于1月份全球金融市场动荡，发展商按兵不动，月内仅推售少量全新盘，且大多货尾项目（积压项目）并没有调整定价，预料2月一手注册数字将进一步下跌。反观二手方面，业主已陆续软化减价，购买力聚焦在二手，近月二手交投有所起色，不过，预料2月份二手住宅注册量仍不足2000宗。


另一方面，未来三至四年一手私人供应高达8万7000个单位，创2004年第三季有纪录以来新高。当中，熟地（已批出土地尚未动工）更攀升至2.8万个单位的纪录最多，而其占8万7000个单位新供应约32%，也为纪录最高。随着熟地单位显著增加，在未来利率势必调升之下，预料发展商将加快施工及尽快推出市场发售。


现在最大问题是，市场购买力看似殆尽，想卖也卖不了。然而，如果留意近日有关位于启德资助房屋的新闻，不难发现购买力仍在，去年12月初，该屋苑参考同区二手价，再以八折定价，而至1月尾，该屋苑截止认购，共录1万2680份申请，超额认购约36.5倍，反映当价格降至若干水平，便可吸引准买家重新出手。


我相信发展商也洞悉市场，深知要单位热卖，必须在定价上作出取舍的道理。在目前经济及楼市气氛转差之下，二手业主已率先降价求售，新盘市场要于农历新年后重夺准买家市场，定价或许应该比二手更优惠。


（作者为美联集团副主席兼董事总经理）