市场论


香港何文田常盛街豪宅地皮招标结果揭盅，获得13个财团青睐，最终由中国大陆财团以约63.8亿港元（11亿新元）夺得，楼面地价每平方英尺约1万零889港元，是市场预期上限。


这次是新一年度财政预算案及卖地计划发布后的首次地皮招标，地皮位处市区优质地段，成绩理想在预期之内，反映发展商比以往更集中资源去竞投市区优质地段。


然而，综合近期卖地成绩，继两次流标后，不仅出现“市区地，新界价”，大埔地价更创14年新低，而三幅成功批出的地皮均由大陆发展商夺得，预计除非遇到优质地皮，发展商出价会较积极之外，其他地区的地皮，特别是新供应较多的地区，发展商出价会比较谨慎。


根据新一财政年度的卖地计划，港府将会有29幅住宅用地可供销售，总共可供兴建约1万9200个私楼单位，为近年高位；铁路物业发展项目共有四个，分别位于日出康城、何文田站、黄竹坑站及西铁锦上路站第一期，估计总共可提供约4840个单位；再加上来自市区重建局项目及私人重建或发展项目的土地供应，2016至2017年度，潜在私人房屋土地供应估计可供兴建约2万8620个单位。


事实上，已经一连两个财政年度，潜在供应都高企于2万9000个单位左右，纵然卖地计划内的所有土地并不会于年内全数推出，但过去供不应求的局面已扭转。


在楼价持续上升的时候，供应增加为楼价所带来的压力较轻，不过，楼市调整时，其压力便会放大。近月的卖地结果显示，政府对增加供应的决心并没因楼价回落而减弱。


新供应较多的地区，料地价将会继续回落，同时也会加深楼市调整，发展商将来有空间以较合适的定价推盘，同时将带动短期内推售的新盘定价下调。


现在新盘定价水平接近二手房，部分甚至出现价格折让，故二手业主需进一步降价，才能吸引购买力。


楼价调整持续，料将促使发展商以更谨慎的态度去投地，地价自然进一步下降，形成地价跌、楼价落的循环。


新一财政年度的第一季（即2016年4月至6月）卖地计划中，港府将招标出售七幅住宅用地，各有一幅位于青衣、屯门、沙田及油塘，以及三幅位于大埔，总共可供兴建约4600个单位；市区重建局也有两个项目共可提供约200个单位，分别位于大角咀及马头角。上述两个来源的私人房屋土地供应，估计可供兴建约4800个单位，较2016年首季计划推出的单位数目约2650个多出约八成！在不缺乏选择的地区，尤其是推出较多地皮的大埔，发展商将继续以低价入标，区内地价受压程度将最为明显。


（作者为美联集团副主席兼董事总经理）