市场论


香港积存多月的房产购买力自3月中起重临新盘市场，至今每个周末假期均录逾百个单位的成交，4月份更录得约1600个单位的成交，为五个月新高。


此盛况更有延续之势，截至截稿时间，将军澳有一全新新盘已录逾3000个认购登记，发展商顺势加推单位两次，于上周六（14日）发售362个单位。新界西北也有新盘蓄势待发，继何文田及将军澳后，预料将成为一手市场的焦点。


新盘销情回暖的同时，发展商也积极补充储备。根据地政总署数据显示，4月份新申请预售楼花（即期房）的住宅项目共涉及3892个单位，比3月份的1462各单位急升近1.7倍，超越2004年8月份3860个单位的水平，创自2002年10月以来约13年半新高。而今年首四个月累计共录8262个单位，已占去年全年1万6392个单位的一半。


首四个月的8262个单位中有不少为远期楼花，超过30个月的超远期楼花比率更占约74%，远高于去年全年约42%。自2014年6月起，政府修改预售楼花期，由20个月延长至30个月，务求增加供应，以收“远水救近火”之效。


换言之，以4月份新申请预售楼花项目中，楼花期近40个月的大型荃湾西住宅项目为例，即使于5­月份获批预售楼花，也未能推售。但楼花审批需时，往往历时数月，届获批预售时，发展商也需时进行软销，30个月的期限再不是一个问题。反映发展商想尽早取得推盘主动权，达至货如轮转。


发展商的积极推盘意愿从新盘的极具竞争力的定价、五花八门的优惠及推盘速度所能反映。今年至今，有10个楼花项目获批预售，当中有六个正在推售或将于短期内推售，平均首次发售日期与获批楼花日期差距为不足一个月，有两个更不足20日，较去年下半年的40多日短，反映大多发展商在项目获批预售后的短期内便推盘。


由于4月份新申请预售楼花达3892个单位，但同期获批单位仅为967个单位，使上月累积待批预售楼花大幅回升近三成至1万2937个单位，创七个月新高。


预计当中有四至五个位于元朗及屯门的项目将于未来数月获批预售，连同即将推售的全新新盘及货尾单位（即未售出的新盘单位），合共约近5000个单位，相信新界西北将会是下半年新盘市场的焦点所在。


（作者是美联集团副主席兼董事总经理）