市场论


对香港楼市作出企稳的判断还言之过早。对比起2014年下半年至2015年下半年这一年来月均5772单位的成交量而言，今年前七个月月均3450单位的成交量已经下跌了40%。


若和2010年高峰期平均每月过万宗的成交量相比，目前的成交量其实还处于低位。此外，今年上半年新取用住宅按揭贷款（抵押贷款）额仅为819亿（港元，下同，144亿新元），较上年同期的1250亿元减少了34%。这也从侧面反映出目前楼市交投气氛比较疲弱。


事实上，当成交量低迷时，个别成交金额对楼价指数的影响将被放大，因此于成交量低的情况下难以判断楼市好转。另外，尽管7月份中原城市领先指数较上月回升0.78%，但这并不是全港范围内的一个普遍好转，其主要是由港岛和新界西的楼价回升带动，九龙和新界东的楼价回升幅度并不大。


其次，低息环境不可持续，美联储迟早要加息。根据历史数据显示，最优惠贷款利率的上升，在2004年美联储加息的时候滞后了九个月。笔者预期，若美联储今年底重启加息周期，那么最优惠贷款利率将于年底或明年中得以上调。结果将是商业银行无法继续提供如此优惠的贷款利率，而潜在买家的情绪将难免受到打击。


再者，房屋供应量将在未来几年持续上升，2015年全年及今年上半年新屋动工分别按年增长182%和22%。假设完工需时三年，那么2018年和2019年的完工量将超过2003年至2015年历史平均水平1万4140个单位，达到1万8000个单位以上。届时，高利息和大量供应两个因素叠加，将再次为楼市带来下行压力。


因此，笔者认为近期楼市的反弹仅仅是短暂的，中长期看，笔者认为楼市呈横盘整理态势的可能性更大，而今年全年来看，还是有5%左右的同比跌幅。


此外，香港政府近期再次表示不考虑“撤辣”（调控措施），相信这在一定程度上也为楼市带来压力。（二之二）


（华侨银行研究报告）