就势论市
吴慧敏
nghm@sph.com.sg
卖方印花税条例现在已成为一些急需卖房的人头上的“紧箍咒”——卖也不是，不卖也不是，陷入两难的局面。随着租金市场日益疲弱、空房越来越多，加上利率上调、经济前景不乐观、裁员浪潮可能来袭，接下来预计会有越来越多人“顶不住”。
过年连续赴了几场“捞起”饭局，大家的话题不约而同围绕在哪家公司正在裁员、行情有多不好？
联昌集团、德意志银行、渣打银行、汇丰银行、巴克莱银行（Barclays）、日本电商巨头乐天（Rakuten）等公司都先后传出损兵折将的消息，引起一阵热议。
有人说，某某公司的裁员情况“很残酷”，几乎整个部门被撤掉。也有人说，某某人连夜完成一份报告，隔天回到公司，却意外发现办公室的门已经上锁，被保安人员一路护送到人事部领取私人物品。
2016年一开年，股市动荡、油价跌宕、中国经济放缓、利率上调，大家担心过完春节之后的情况可能更严峻。裁员浪潮或许会从金融业、建筑业、制造业，进一步扩散至能源业、服务业等。
这种氛围让大家对2016年全年的楼市表现无法感到乐观。去年，在拍卖行被抵押逼售的房地产已经创下七年来新高，达到241个。大多数人相信，今年预计会有更多人因为陷入财务困境，而不得不脱售手头上的房子。
许多人亏本卖房
一直以来，不少市场人士都呼吁政府取消或放宽额外买方印花税（Additional Buyers' Stamp Duty）来振兴低迷的楼市，但政府为了审慎起见，迟迟没有答应。在目前这样的市场环境下，越来越多人因为陷入财务困境而不得不卖房子，一些条例不妨重新检视，尤其是卖方印花税（Sellers' Stamp Duty）条例。
卖方印花税条例是政府在2010年2月出台的降温措施条例之一，最初只是针对买房不到一年就转售的房子。如果买房后持守不到一年，必须缴付相等于成交价约3％的税金给税务局。
不过，当时这个条例并没有收到太大的成效。由于买气依然炽热，政府在半年后，即2010年8月，撒下更大的网，对三年内卖房的业主也征收印花税，税率依次为第一年约3％、第二年2％、第三年1％。不料，这仍然无法浇熄人们买房的热情，五个月后，即2011年1月，政府再一次调高税率至第一年16％、第二年12％、第三年8％、第四年4％。
根据媒体去年中一篇报道，过去五年来，政府估计已经收取超过7000万元的卖方印花税金。另一篇报道也指出，自2011年来，估计有至少800间房子因为在四年内转手而必须缴交卖方印花税。
虽然有些业主在脱售房子与缴交卖方印花税后，幸运地保有盈利，或至少能够止蚀离场；也有不少业主的情况几乎可用“血流成河”来形容。
以升涛湾一个Seascape单位来说，业主在2011年12月以1100万元买下，持守了三年多，到2015年5月以580万元脱售时，单单本金已亏了520万元。如果加上4％，也就是大约23万2000元的卖方印花税，总共亏了543万元。
另一例子，四季园（Four Seasons Park）一个公寓单位，业主在2013年4月以1100万元买下，两年后以950万元脱售，单单本金已经亏损150万元。如果加上12％税率，也就是大约114万的卖方印花税金，总共亏了264万元。
房价下挫 再融资遇阻
虽然整体房价自2013年以来仅下跌约8％，一些高档项目的售价却下挫一两成，导致业主有意再融资时遇到困难。加上政府在2013年6月出台总偿债率（TDSR）框架，规定金融机构在评估个人房地产贷款申请时，须确保申请者所有债务每月摊还款额不超过收入的60％，这些债务包括房地产和非房地产贷款，如车贷﹑学费贷款和银行卡债等。
有些人在2011年、2012年高峰期买下房子，由于不符合TDSR条例，或者银行的信贷评估条件，而无法重新融资。据了解，这类屋主有些TDSR可以高达100％、200％，甚至400％。他们可能是自雇人士或公司董事，为自己的公司充当债务担保人，因而影响了个人的TDSR。现在利率不断上调，他们却没有办法为自己的住宅重新融资。如果脱售房子来减债，却又得缴交4％至16％的税金，不但无法减轻现金周转负担，反而要准备更多现金来付贷款、缴税金。
有朋友形容，卖方印花税条例现在已成为一些急需卖房的人头上的“紧箍咒”——卖也不是，不卖也不是，陷入两难的局面。“这种行情还要卖房子，自然是因为财务出现问题，必须减轻现金负担，但他们却不敢卖也不能卖，只能咬紧牙关，希望能够顶足四年。”
但是，随着租金市场日益疲弱、空房越来越多，加上利率上调、经济前景不乐观、裁员浪潮可能来袭，接下来预计会有越来越多人“顶不住”。
“炒风”不再 应放宽条例
政府当初实施卖方印花税，限制人们在四年内卖房，目的是为了抑制“炒风”，阻止人们快买快卖，以防当时热气腾腾的楼市进一步升温。
但现在楼市的热气不再，炒家几乎已全部撤离。每年的私宅成交量也从2011年的3万8900个单位，削减至2015年的1万4117个单位。只要仍然保留TDSR条例，即使现在取消或削减卖方印花税，应该不可能让楼市再次升温，吸引炒家重新进场。更何况在决定进不进场时，还有额外买方印花税的阻力。
政府已经对公共组屋实施五年的最低持守期（Minimum Occupation Period）条例。在许多人眼里，卖方印花税其实也是一种变相的最低持守期条例。在新加坡这样一个开放的经济体内，私宅市场是否应有最低持守期是具争议性的。
有人认为，如果没有卖方印花税，一些业主不用持守房子四年，或许亏损会少一些。这个限制不但让人们无法即刻针对市场环境的变化做出应对，在一定的程度上它也抑制了房价的下跌、影响了过去五年来二手市场的转售单位供应量。
如果政府没有打算让这个条例长期存在，现在是时候重新检讨了。否则，在这个丙申猴年，预计会有更多人将被这只“火猴子”烧得焦头烂额。
