市场论
关于香港楼市，过去低息、供应紧张和来自大陆的资金流入，使楼价指数于去年11月刷新历史高位。
不过，11月港府推出的新辣招已开始见效，12月房屋成交量较11月减少47％。大陆近期重申限制居民购汇投资海外房地产，也可能使香港中小户型房屋的需求有所减少，而美国加息加快则将进一步打击楼市需求。
另一方面，在本土居民买房能力日益下降的情况下，发展商主推中小户型项目的策略，或使该类房屋供应上涨，从而弥补二手市场供应量的减少。总体来看，房屋成交量可能进一步腰斩，且2017年整体楼价按年跌幅可能达到5％至10％。
不过，大陆豪客对冲人民币风险的需求高涨，可能促使增加对境外房地产的投资，因此高端房屋楼价的调整幅度料较为有限。
此外，假如美联储加息步伐不如预期般快，楼价走势也可能趋于平滑。再者，去年新屋完工量料未能达成政府目标，若今年发展商继续持货，待市况好转再推出新盘，那么楼价出现大幅下滑的机会也不大。
最后，金融行业也将受制于外来风险。人民币贬值压力高企，导致香港11月人民币存款违续第15个月下跌，并触及2013年1月以来新低。同时，全球贸易活动低迷和境内外人民币差价收窄，使得与跨境贸易结算有关的人民币汇款总额大幅减少。
再加上中国当局加强对资金外流的监管，离岸人民币资金池收窄因此成为难以逆转的趋势。
我们预计农历新年前，香港人民币资金紧张的情况难见改善，而中期而言，若美联储加快加息步伐，离岸人民币资金成本将进一步上升，导致点心债市场的发展举步维艰，而境外对国内企业违约风险的担忧，也将使在港融资并在境外使用的贷款继续减少（11月按年跌0.2％）。
当然，大陆资本管制只是暂时性的，而且也并没有完全遏制香港金融业的短期发展。随着近期大陆个人购汇买海外证券被限制，加之人民币贬值预期未出清，大陆投资者反而可能更多地通过正规渠道买港股，因此深港通和沪港通南下资金有望增加，而港交所推出的人民币衍生产品则可能深化境外人民币市场的发展。
长期而言，“一带一路”的推进将使人民币发挥贸易货币功能，同时定价机制的改革也会逐渐扼杀跨境套利机会。
资本项目开放则将加强人民币的投资货币功能，最终帮助实现人民币国际化。作为中国和海外市场的桥梁，我们认为长期来看，香港金融业及经济还将继续受惠于人民币国际化。
（二之二）
华侨银行研究报告
