13组房地产发展商争相竞标土地，最高竞标尺价825元，还破了执行共管公寓（EC）尺价纪录，这样的结果在热衷买房的新加坡市场里不算稀奇，但因政府约五个月前才收紧EC买卖政策，这个竞标成绩就令人讶异了。
建屋发展局星期四公布的坎贝拉通道EC地段竞标结果，推翻了房地产分析师反应平淡的原先预测。这是分析师看走眼？还是低估了发展商标地的韧性？这可就要追溯时间线。
政府今年5月初开始实施新EC政策，坎贝拉通道的这块地在5月底推出，也是受新政策影响的第一幅地段。由于新政策规定发展商必须把九成的单位预留给首次购房者、两年后才能开放让二次买家购房，这无疑大大缩小了买家群。
EC是新加坡中产阶级的一大福利，1995年推出计划后，让“高不成私宅，低不就预售组屋”的群体，能以受津贴价格买入媲美私宅的住房。这也使EC的需求一直保持强劲，尤其是二次买家需求。
根据政府的数据，首购族买EC的占比，从2020年的一半，下降至占过去两年的三四成，大多数单位是卖给了经济实力较强的二次买家。
因此，发展商面对的是买房群体缩小、五年必须售罄单位免缴额外买方印花税（ABSD）的压力。买家的最低居住年限从五年拉长至10年，以及买家不再享有延迟付款好处，这些都可能影响购买意愿，进而影响发展商的销售。
分析师：发展商需要时间适应新条例
综合种种限制，分析师认为，发展商需要时间适应影响供应与需求意愿的新条例，至少要几轮的招标后，才能看出发展商如何消化新政策对地价影响的看法，甚至是要到2028年，坎贝拉通道项目开售后，结合买家的反应才能做出更有依据的评估。
不过，在坎贝拉通道的这幅地段尚未截标之前，政府宣布今年8月24日起截标的招标地段项目，购买EC者的家庭月入上限，从1万6000元提高至1万8000元，这无疑扩大了符合资格的买家群体。
这一宣布，有如先给你一个巴掌后再给一颗糖，让发展商觉得买家群缩小的问题有了转机。在权衡新政策的束缚后，似乎觉得月入上限提高，足以抵消大部分掣肘。
在政策调整未显影响之前添加新元素，这使得测试新政策的有效性更复杂；到底这次卖地的结果有多少成分是因为收入上限调整的利好？还是说发展商无惧新政策的利空？
政府希望通过修改EC政策，降低标地出价和EC售价，但政策出台后的第一幅地段标价就创825元尺价新高，似乎很打脸。然而，如果我们看一下今年截标的北部EC地段，尺价都在700元以上，这次与上一幅地价纪录794元比，差价约4%。由于每块地的条件不同，很难直接作比较，完全取决于发展商对地段的信心和填补土地库存的迫切性了。
过去10年，EC的价格已经翻倍，中位数尺价已超过1800元，EC的可负担性开始引起广泛讨论。政府于是从供需两方面下手以缓和价格增长，但没有一条政策是直击要害的。
发展商在标地时，会依据后市、经济走向的预测，以及持续推出产品的需要出价，若政府售地计划没有为EC地段价格设竞标上限，在任由发展商“诠释”的情况下，难免会表现“积极”。
由于EC是公共住宅和私宅的结合体，再加上买家享有津贴，政府是否应该参与EC售价的协商，确保纳税人的钱花得值？例如，在考虑了地价和建筑成本后，为首发价格定上限？
当然，我认同政府无法凡事都管，尤其是在可能扼杀自由市场方面，但EC不完全是私宅，至少在15年内不是，为达到帮助首购族买房的目的、对得起人民缴付的税费，该管的时候还是要管。
